路線価 (2023) 千葉県習志野市鷺沼3-1350-58 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 習志野市千葉県習志野市鷺沼３丁目１３５０番５８
価格時点	2023 年
駅名	京成津田沼駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円／坪 1平米 16万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、習志野市及び隣接市の住宅地域一円。需要者の中心は、市内又は隣接市在住の東京都心、市内又は隣接市へ通勤する給与所得者層である。駅徒歩圏の住宅地域で、需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は２，０００万円～２，５００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円～４，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ総武線、京成本線沿いの船橋市の東部、習志野市等の圏域に存する中小規模の住宅地域。需要者は都心等へ就業、通勤する都内及び県内在住のサラリーマン世帯が中心である。京成本線の最寄駅から徒歩圏にあり、利便性及び住環境は概ね良好であるため、需要は底堅く住宅地として地価は安定化傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で２，５００万円前後、中古戸建住宅は建物の建築年数により差が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、居住の快適性等が重視される戸建住宅地のため、収益還元法は適用しなかった。適用手法は取引事例比較法のみであるが、市場における実際の取引事例から試算しており、比準価格は市場の実態を反映した説得力の高い価格である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の存する近隣地域は、居住の快適性を重視する自己使用目的を中心とした戸建住宅地域であり、画地規模等により賃貸を想定することが妥当でないため、収益価格は試算しなかった。したがって、実証的で説得性のある取引事例を採用し、各事例の個別的要因及び地域要因についても十分に検討して比準価格を決定していることから比準価格を採用することを妥当と判断して、代表標準地との検討、単価と総額の関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京成津田沼駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	習志野市千葉県習志野市鷺沼３丁目１３５０番５８
標準地の範囲
東	130 m
西	110 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	145 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏の住宅地域で、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)最寄り駅へ徒歩圏の利便性の高い住環境の良好な住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。地価は当地域における堅調な住宅需要を背景に、やや上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)習志野市の住宅地は、利便性や住環境に優れた地域の需要は比較的堅調であり、それ以外の地域の需要も底堅い。 (2)習志野市の人口は増加、高齢化率は上昇傾向にある。不動産の取引件数は令和４年は横這いであるが、分譲マンション等の供給状況に左右される。
地域要因
(1)駅徒歩圏の住宅地域で、需要は底堅い。特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (2)京成本線京成津田沼駅から徒歩圏の良好な住宅地域で、都心への通勤圏として堅調な需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231025332 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市鷺沼３丁目１３５０番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,357 円／平米 50万3,692 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,659 円／平米 49万1,467 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,319 円／平米 51万6,791 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231025332 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市鷺沼３丁目１３５０番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,619 円／平米 49万1,334 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,511 円／平米 49万4,283 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,380 円／平米 52万298 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231025332 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市鷺沼３丁目１３５０番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,728 円／平米 52万4,755 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,227 円／平米 48万3,426 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,923 円／平米 50万8,869 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231025332 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市鷺沼３丁目１３５０番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,678 円／平米 57万4,179 円／坪
推定価格 平米 坪	17万954 円／平米 56万5,174 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,429 円／平米 56万132 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情