路線価 (2023) 千葉県習志野市東習志野1-2364-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 習志野市千葉県習志野市東習志野１丁目２３６４番１７
価格時点	2023 年
駅名	実籾駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京成本線沿線を中心に駅から概ね徒歩圏内外の習志野市及びその隣接市を含む住宅地域一円。需要者は習志野市又は隣接市の居住者で、千葉県内及び東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、中古住宅のほか画地の細分化による建売分譲などによる。中心価格帯は、土地が総額１．０～１．５千万円程度、戸建分譲は２．５～３．５千万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ総武線、京成本線沿いの船橋市の東部、習志野市等の圏域に存する中小規模の住宅地域。需要者は都心等へ就業、通勤する都内及び県内在住のサラリーマン世帯が中心である。京成本線の最寄駅から徒歩圏にあり、利便性及び住環境は概ね良好であるため、需要は底堅く住宅地として地価は安定化傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で１，１００万円前後、中古戸建住宅は建物の建築年数により差が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内の規模のある画地にはアパートも見られるが、当地域は収益性よりも居住快適性が重視される画地規模の小さい戸建住宅地域である。これにより収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、規範性のある複数の事例から求めた取引事例比較法による比準価格を再吟味し、代表標準地価格との均衡にも留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の存する近隣地域は、居住の快適性を重視する自己使用目的を中心とした戸建住宅地域であり、投資採算性に見合う賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。したがって、実証的で説得性のある取引事例を採用し、各事例の個別的要因及び地域要因についても十分に検討して比準価格を決定していることから比準価格を採用することを妥当と判断して、代表標準地との検討、単価と総額の関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	実籾駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	習志野市千葉県習志野市東習志野１丁目２３６４番１７
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)概ね成熟した住宅地域であり、今後も現況を維持して行くものと予測する。駅から徒歩圏にあり、地価は弱いながら上昇が続いており、当面この傾向が続くと予測する。 (2)事業所等も見られる戸建住宅が多い住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。地価は当地域における堅調な住宅需要を背景に、安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍での財政出動、ゼロ金利、減税などが不動産市場を支えていたが、海外との金利差が国内経済に影響し出し、先行き不透明感は強い。 (2)習志野市の人口は増加、高齢化率は上昇傾向にある。不動産の取引件数は令和４年は横這いであるが、分譲マンション等の供給状況に左右される。
地域要因
(1)特別な地域要因の変動はない。 (2)京成本線実籾駅から概ね徒歩圏の既成の住宅地域で、都心への通勤圏として堅調な需要が認められ、地価は安定傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231026438 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市東習志野１丁目２３６４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,844 円／平米 44万2,488 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,744 円／平米 43万5,546 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,839 円／平米 38万9,576 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231026438 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市東習志野１丁目２３６４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,799 円／平米 31万3,405 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,543 円／平米 34万8,925 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,098 円／平米 36万7,290 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231026438 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市東習志野１丁目２３６４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,689 円／平米 39万5,692 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,741 円／平米 39万2,558 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,284 円／平米 37万7,823 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231026438 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市東習志野１丁目２３６４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,182 円／平米 39万710 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,833 円／平米 36万9,720 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,358 円／平米 34万1,702 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231026438 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市東習志野１丁目２３６４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,582 円／平米 24万6,568 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,044 円／平米 36万7,111 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,671 円／平米 38万2,408 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情