路線価 (2023) 千葉県習志野市東習志野5-201-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 習志野市千葉県習志野市東習志野５丁目２０１番１１
価格時点	2023 年
駅名	実籾駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万7,294 円／坪 1平米 9万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、習志野市、船橋市東部、千葉市花見川区及び八千代市南西部で、概ね京成本線及び新京成電鉄の各駅を中心とする住宅地域。需要者の属性は市内から都心方面及び周辺市への通勤者が中心。ＪＲ総武線沿線の住宅地域と比較すると生活の利便性には劣るが、都心への通勤可能な位置にあるため、需給動向は比較的安定している。取引の中心となる価格帯は、土地は約１９５㎡で１９百万円前後、新築建売住宅で３５百万円前後。 (2) 同一需給圏は、市内や隣接市の京成本線等の各駅を最寄りとする住宅地域を中心とする。需要者の中心は市内又は隣接市の３０代～４０代前半の都内や市内等に通勤する給与所得者又は自営業者の一次取得者であるが、圏外からの転入者は少ない。バス便地区の住宅地域であるが、駅周辺の住宅地域等と比べ値頃感があり、相応の需要があるため地価は横ばい傾向。中心となる価格帯は新築戸建住宅で３５百万円程度、土地は１９５㎡程度で１９百万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と代替、競争関係が成立する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であり、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) バス便地区の規模１９７㎡の住宅地であり、賃貸需要が弱いため収益価格の試算は行わなかった。住宅地域であり、快適性及び利便性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	実籾駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	習志野市千葉県習志野市東習志野５丁目２０１番１１
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	15 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	195 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は概ね横ばい圏内で推移していくものと予測する。 (2)バス便地区の既存の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。駅徒歩圏内の住宅地域等と比べ値頃感から相応の需要があるため、地価水準は横ばい傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安と資源高による原材料コスト増加により製造業の景況感は悪化した一方、非製造業はコロナ禍が継続する中での経済活動の回復を背景に改善した。 (2)資源高や海外情勢により経済は停滞傾向であるが、働き方の多様化等により不動産市場には底堅い需要が見られ、市況は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。私鉄駅からやや距離はあるが徒歩圏内にある住宅地域である。地価は横ばいで推移した。 (2)バス便地区であるが、駅周辺の住宅地の価格と比べ値頃感があり、当地域の需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231026438 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市東習志野５丁目２０１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,182 円／平米 39万710 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,833 円／平米 36万9,720 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,411 円／平米 33万8,571 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231024406 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県習志野市東習志野５丁目２０１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,122 円／平米 26万8,189 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,566 円／平米 30万9,329 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,967 円／平米 29万7,431 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231024406 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県習志野市東習志野５丁目２０１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,490 円／平米 32万5,608 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,559 円／平米 31万9,224 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,961 円／平米 30万4,023 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231024406 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県習志野市東習志野５丁目２０１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,032 円／平米 34万624 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,126 円／平米 32万4,405 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,291 円／平米 34万1,480 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情