土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県習志野市鷺沼台4-1227-2 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 習志野市
千葉県習志野市鷺沼台4丁目1227番2 (習志野)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模一般住宅の多い住宅地域)
  • 幕張本郷駅 から 1200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
39万6,720
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
12万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 習志野市千葉県習志野市鷺沼台4丁目1227番2
価格時点 2023
駅名 幕張本郷駅 から 1200m
路線価
1坪当たり 1坪 39万6,720
1平米当たり 1平米 12万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,710万
(112 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,710万
(112 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 50万5,818 円/坪
1平米 15万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねJR総武線及び京成本線沿線で習志野市及び隣接市の住宅地域である。最寄の幕張本郷駅からは概ね徒歩圏内にあり、需要は底堅い。主たる需要者は市内及びその周辺の居住者で都心へ通勤する一次取得者が中心であるが、圏域外からの買い換えの需要も見られる。取引の中心的な価格帯としては、土地は1,500万円~2,500万円程度、新築の戸建物件は3,000万円~4,000万円程度である。

(2) 同一需給圏は、船橋市及び習志野市内のJR及び京成電鉄沿線の住宅地域である。需要の中心は30~40歳代の同一需給圏内の第一次取得者であり、圏外からの転入者も見られる。都心への通勤に便利な駅に近い住宅地の需要は底堅いが、土地の供給は少なく、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地は約115㎡で1800万円程度で、新築戸建住宅は総額4000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で賃貸市場は形成されておらず、自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(2) 共同住宅も見られるが戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性が重視される地域的特性、画地条件等から判断して経済合理的な賃貸住宅の経営は困難であり収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が中心であり、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得たため、これにより求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 幕張本郷駅北西方
距離 1200 m
土地の状態
土地面積 33.9 坪 (112 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模一般住宅の多い住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 習志野市千葉県習志野市鷺沼台4丁目1227番2
標準地の範囲
30 m
西 30 m
20 m
20 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 15 m
面積 115 m2
形状 台形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 5.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の住宅地で、今後とも中小規模の戸建住宅地として推移していくものと予測する。最寄駅からやや距離があるが、概ね駅徒歩圏内にあり需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

(2)既存の住宅地域で、ほぼ熟成しており、今後とも現状である戸建住宅地として推移するものと予測する。価格は、JR駅から概ね徒歩圏内で需要があり、上昇傾向が続くと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
前年から次年への変動率 2 %
2022年
1坪 49万5,900
1平米 15万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
前年から次年への変動率 2 %
2019年
1坪 49万5,900
1平米 15万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇、金融資本市場の変動等に注意する必要がある。

(2)市の人口・世帯数は増加傾向で、新型コロナウイルス、ウクライナ戦争の影響が懸念されたが、金融緩和の継続により地価は底堅く推移している。

地域要因
(1)JR幕張本郷駅の徒歩圏にある住宅地域であることから宅地需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

(2)戸建住宅を中心にほぼ熟成しており、駅徒歩圏内の住宅地は需要があり、比較的高い価格水準を形成している。

個別的要因 (1)特段の個別的要因の変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231025332
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 習志野市
地域 千葉県習志野市鷺沼台4丁目1227番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万8,728 円/平米
52万4,755 円/坪
推定価格 平米
14万6,227 円/平米
48万3,426 円/坪
標準価格 平米
15万2,320 円/平米
50万3,570 円/坪
査定価格 平米
15万4,000 円/平米
50万9,124 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231025332
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 習志野市
地域 千葉県習志野市鷺沼台4丁目1227番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万2,357 円/平米
50万3,692 円/坪
推定価格 平米
14万8,659 円/平米
49万1,467 円/坪
標準価格 平米
15万1,693 円/平米
50万1,497 円/坪
査定価格 平米
15万3,000 円/平米
50万5,818 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231025332
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 習志野市
地域 千葉県習志野市鷺沼台4丁目1227番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
14万8,619 円/平米
49万1,334 円/坪
推定価格 平米
14万9,511 円/平米
49万4,283 円/坪
標準価格 平米
15万2,718 円/平米
50万4,886 円/坪
査定価格 平米
15万4,000 円/平米
50万9,124 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231025859
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 習志野市
地域 千葉県習志野市鷺沼台4丁目1227番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万2,157 円/平米
60万2,211 円/坪
推定価格 平米
14万4,551 円/平米
47万7,886 円/坪
標準価格 平米
15万574 円/平米
49万7,798 円/坪
査定価格 平米
15万2,000 円/平米
50万2,512 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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