路線価 (2023) 千葉県習志野市津田沼6-1526-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 習志野市千葉県習志野市津田沼６丁目１５２６番１
価格時点	2023 年
駅名	京成津田沼駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (749 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (749 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円／坪 1平米 16万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京成本線及びＪＲ総武線沿線における、習志野市及びその隣接市の商業地域及び商住混在地域である。主な需要者は、地縁性を有する地元企業や個人事業者等であり、用途については、ロードサイド型の店舗や店舗兼共同住宅等、様々な用途が混在している。商業地の取引事例は少なく、利用用途が混在している地域であるため、取引の目的や用途・規模等によって取引価格に幅があるので、需要の中心となる取引価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は習志野市及び周辺隣接市の幹線道路沿いの商業地域、又は店舗兼共同住宅等を中心とする近隣商業地域である。主たる需要者は習志野市及び周辺市の個人事業者、不動産業者が中心で自己使用目的での需要も多い。当該地域は直近での不動産取引は少ないが、需要は底堅い。用途や画地規模等により取引価格は個別に形成される傾向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、何れも同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。一方、近隣地域は商業繁華性がやや低く、賃貸市場の熟成度が総じて低いため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格が低位に試算されたものと思料される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに、代表標準地との検討等も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 需要者は収益性から意思決定を行う法人等であり、収益価格試算上の指標についても規範性の高いものと考えられる。一方、自己使用目的での個人事業者等の需要も多い。採用した取引事例は、周辺地域及び類似地域の信頼性のあるもので、比準価格は市場の実態を反映している。以上より、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京成津田沼駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	226.6 坪 (749 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	習志野市千葉県習志野市津田沼６丁目１５２６番１
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	28 m
面積	750 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)スーパーマーケットや店舗併用住宅、共同住宅等が混在する路線商業地域で、地域内には特段の変動要因は無く当分の間は現状を維持し、地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)国道沿いに形成されている商業地域で今後とも商業地域として推移していくものと予測する。地価はやや強含み傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)習志野市の人口は増加傾向で推移し、高齢化率は県平均より低い。取引件数は概ね横ばいで、取引価格は二極化傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇、金融資本市場の変動等に注意する必要がある。
地域要因
(1)国道沿いの利用用途が混在する路線商業地域である。地域要因には特段の変動要因はみられない。地価はやや強含み傾向にある。 (2)国道沿いの路線商業地域で、需要は底堅く、地価はやや強含み傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231025859 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市津田沼６丁目１５２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,180 円／平米 57万9,145 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,953 円／平米 61万1,455 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,320 円／平米 57万6,302 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231025332 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市津田沼６丁目１５２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,667 円／平米 62万7,039 円／坪
推定価格 平米 坪	19万236 円／平米 62万8,920 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,942 円／平米 57万1,746 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231025332 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市津田沼６丁目１５２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,575 円／平米 60万3,593 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,488 円／平米 60万6,611 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,419 円／平米 57万9,935 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231025332 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市津田沼６丁目１５２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,667 円／平米 57万4,143 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,115 円／平米 55万9,094 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,345 円／平米 57万6,385 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情