路線価 (2023) 北海道札幌市北区北15条西2-21-342外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市北区北海道札幌市北区北１５条西２丁目２１番３４２外
価格時点	2023 年
駅名	北１８条駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,700万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,770万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円／坪 1平米 22万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北区の地下鉄南北線各駅から徒歩圏に位置する住宅地域である。需要者の中心は賃貸マンション・アパート等への投資を目的とする個人及び法人である。北区の中では相対的に交通接近条件が良い地域であり、居住の都心回帰傾向を反映した宅地需要は旺盛な一方で、地価が高水準に達していることから上昇の勢いは鈍化している。土地の取引価格は利用目的によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 需要者は主に北区内の地下鉄駅徒歩圏の住宅地域一円の圏域。需要者は賃貸経営目的の投資家及び法人が中心である。当該地域は地下鉄北１８条駅徒歩圏内にあり、市内中心部からも比較的近く、相対的な立地条件の優位性がある。収益物件の取引は以前ほど多くはないものの、立地性を求めた専用住宅の需要もあり、地価水準は高値を維持し安定傾向となっている。土地の総額については、用途や規模が一様ではないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の多くは収益性から意思決定を行う個人投資家及び法人のため、インカムアプローチである収益価格の規範性は高いと考えられる。一方で必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本件収益価格の精度は相対的に劣ると判断した。本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の取引事例に基づいて求めた実証的な価格であり、需要者は主に一般的な地価水準を指標に行動することから説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃料の遅効性及び建築費上昇等から低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北１８条駅南東方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	106.8 坪 (353 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅が多く建つ利便性の高い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市北区北海道札幌市北区北１５条西２丁目２１番３４２外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	10 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	26 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北、１０．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は地下鉄北１８条駅徒歩圏及び都心に近接する住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。賃貸マンション等の収益物件への投資需要は見られるが地価高水準の地域のため上昇傾向は鈍化している。 (2)北１８条駅徒歩圏の住宅地域で特に変動要因は見られず、現状を維持して推移するものと予測する。収益物件の取引は以前ほど多くはないものの、立地性を求めた専用住宅需要もあり地価水準は安定傾向が続くと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 73万7,238 円 1平米 22万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌都心へのアクセスが良い地下鉄駅周辺の住宅地域は宅地需要が堅調である。なお、新型コロナの影響により、収益物件の流通は減少傾向にある。 (2)ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰等による不安材料があるため、引き続き注視する必要がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、住宅地域としては地価が高水準の地域であるため、上昇傾向は鈍化している。 (2)特に変動要因は見られない。数年前に比べて収益物件取引は多くはないものの、立地性を求めた需要は底堅く、地価水準は安定傾向。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北１５条西２丁目２１番３４２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,681 円／平米 66万6,757 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,856 円／平米 67万642 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,674 円／平米 73万6,160 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北１５条西２丁目２１番３４２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,615 円／平米 68万6,375 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,997 円／平米 65万7,884 円／坪
標準価格 平米 坪	20万198 円／平米 66万1,855 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北１５条西２丁目２１番３４２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,563 円／平米 65万9,755 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,850 円／平米 65万786 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,192 円／平米 69万1,589 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ地区地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北１５条西２丁目２１番３４２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万124 円／平米 66万1,610 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,708 円／平米 67万153 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,843 円／平米 69万3,741 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情