路線価 (2023) 北海道室蘭市白鳥台2-33-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市白鳥台２丁目３３番２
価格時点	2023 年
駅名	崎守駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	280万 円 (295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,407 円 1平米 9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	279万 円 (295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,242 円／坪 1平米 9,450 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、室蘭市内の比較的安価な住宅地域全域である。特に、蘭北地区の白鳥台地区に存する住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、室蘭市内の１次取得者層、投資家、不動産業者等である。白鳥台は蘭東地区等に存する大型店から遠く、生活利便性が劣ること等から不動産需要は弱く、長期的な地価下落傾向が続いている。土地は３００㎡で２９０万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は室蘭市と伊達市の郊外地区を一部含む住宅地域が圏域であり、需要者は蘭北地区に地縁性を有する近隣周辺の居住者が中心である。白鳥台地区の主たる商業施設は営業を継続しており、コロナ禍による特段の変化もみられないが、外部からの転入者の乏しさから売り物件過多の市況と取引価格の低下傾向が続き、更地取引では総額１５０万円から３００万円程度が中心価格帯であるが、中古物件では築年数等に応じて非常に低廉な価格の取引も散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格を得た。取引事例は白鳥台地区に存する物件を採用した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されておらず賃料水準の把握が困難なため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する白鳥台の住宅地域であり、室蘭市の地域経済動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は第１種低層住居専用地域内に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺地域の公営住宅以外に民間の賃貸物件の建築はほぼ皆無で、賃料水準が把握できないため収益価格は試算できなかった。比準価格についても古い建物の影響を伴う建付地事例等を含むが、実際の市況を踏まえて複数の事例を慎重に比較検討して求めた価格であり、代表標準地との検討結果からも妥当と認められるため、本件では比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	崎守駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	89.2 坪 (295 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	ブロック造:B その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市白鳥台２丁目３３番２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	290 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)対象公示地が存する白鳥台は、昭和４０年代に造成された高台の古い住宅団地であり、地域内に大きな変動要因はない。周辺には大型店等がなく生活利便性が劣るため、地価については長期下落傾向で推移すると予測する。 (2)白鳥台地区における公営住宅の整備等が行われているが、大型店舗などの生活利便施設の新たな進出はなく、地域的な活性化に繋がる変化が認められないため、今後も当面は不動産需要は減退傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,407 円 1平米 9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,242 円 1平米 9,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
前年から次年への変動率 -5.9 ％
2022年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,242円 1平米 9,450円
前年から次年への変動率 -6.4 ％
2019年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、全体的に厳しい状態にある。 (2)人口減少や建築資材高騰に伴う不動産需要の減退が目立つが、一部で安定的又は強含みな市場動向もみられ、人気に応じた地域格差が拡大している。
地域要因
(1)蘭北地区の高台に形成された古い住宅団地に存し、大型店等が乏しく生活利便性が劣ることから需要が低迷し、長期的な地価下落が続いている。 (2)古くに造成された大型住宅団地であり、地域住民の高齢化の進行や転出希望者の増加によって、地価の下落に歯止めがかからない状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市白鳥台２丁目３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,228 円／平米 3万7,120 円／坪
推定価格 平米 坪	1万731 円／平米 3万5,477 円／坪
標準価格 平米 坪	1万731 円／平米 3万5,477 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市白鳥台２丁目３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4,541 円／平米 1万5,013 円／坪
推定価格 平米 坪	4,336 円／平米 1万4,335 円／坪
標準価格 平米 坪	7,085 円／平米 2万3,423 円／坪
査定価格 平米 坪	7,090 円／平米 2万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市白鳥台２丁目３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,894 円／平米 5万5,852 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,536 円／平米 5万1,362 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,449 円／平米 4万1,156 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市白鳥台２丁目３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,776 円／平米 3万8,931 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,255 円／平米 3万7,209 円／坪
標準価格 平米 坪	9,379 円／平米 3万1,007 円／坪
査定価格 平米 坪	9,380 円／平米 3万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情