路線価 (2023) 千葉県柏市柏1-820-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 柏市千葉県柏市柏１丁目８２０番１６外
価格時点	2023 年
駅名	柏駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 443万40 円
1平米当たり	1平米 134万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8億900万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 565万3,260 円 1平米 171万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8億1,800万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 571万9,380 円／坪 1平米 173万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉県内の主要駅前に形成された商業地である。需要者は柏市内の資産家の他外部資本である投資法人、不動産業者などである。標準地の存する通称ハウディモール商店街は賃貸需要も高く、比較的賃料水準も高いことから不動産そのものに対する需要も高いが、供給が殆どないことから供給があればかなりの高値がつく可能性の高い地域である。新型コロナウイルスの影響で飲食店舗などの業績悪化による停滞が懸念されたが現在はほぼ回復基調にある。 (2) 同一需給圏は、千葉県内の主要駅周辺に形成された商業地域で広域的に形成される。需要者は不動産開発又は投資による収益獲得を目的とする大手不動産業者や投資家が典型的と想定される。地価は新型コロナウイルスの影響も無視できないが、商業地の通常売買の取引事例は少なく、需要者の思惑に左右されがちであって需要の中心となる価格帯は見出せない。視認性に優る等の立地及び稀少性がある場合には相当の高値取引も想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、柏駅前の繁華性の高い商業地であるため、収益力が地価を左右する大きな要因である。本件においては、対象標準地に最有効使用の収益ビルの建設を想定してその収益から収益価格を求めた。一方、柏駅周辺における商業地の取引事例から、比準価格として対象標準地の市場価格を試算した。両価格は近似しており一つの水準を示していると思料されることから、両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ県内有数の商業地域である。実際の市場で生起した複数の取引事例を基に比準して求められた比準価格は説得力を有する。一方、収益価格は将来純収益の現価の総和を求めたもので不動産の経済価値の本質を形成する理論的な価格であるが、還元利回り等想定事項を包含している。本件では、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柏駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	143.1 坪 (473 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柏市千葉県柏市柏１丁目８２０番１６外
標準地の範囲
東	35 m
西	20 m
南	55 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	19 m
面積	475 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	柏市を代表する柏駅東口駅前商店街（通称「ハウディモール」）
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)柏市の中心商業地であるが、商業施設の分散化により商業性の減少傾向が見られるため、行政及び地権者の他、識者を加えたアーバンデザインセンターが立ち上げられ、柏市駅前商業地の将来的な構想が検討されている。 (2)店舗事務所等が見られる柏駅の中心商業地域である。柏駅東口再開発Ｄ街区の商業施設開業により、駅南側への人の流れが変化した。価格は強含みから上昇傾向。ただし中長期的に注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 571万9,380 円 1平米 173万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 585万1,620 円 1平米 177万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 571万9,380円 1平米 173万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 552万1,020円 1平米 167万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 585万1,620円 1平米 177万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 552万1,020円 1平米 167万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、物価高の影響を受け、日本経済そのものが不安定な状況にあるが、金融緩和政策が継続されたこともあり不動産市況は活性化の傾向が見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の状況、国際情勢、為替相場等により経済情勢は依然不透明でそれらが地価に与える影響を中長期的に注視する必要がある。
地域要因
(1)柏市の中心商業地であり、熟成度は高い。現時点では具体的な再開発計画もないことから、当面は現状のまま推移すると思われる。 (2)ＪＲ柏駅東口駅前に続く商業地として稀少性を有している。引き続き今後の動向を注視する必要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、格差率にも変動はない。 (2)形状が特殊だが、個別格差は不要と判断した。なお、個別的要因に変化は無い。格差率に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県柏市柏１丁目８２０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万3,163 円／平米 285万3,617 円／坪
推定価格 平米 坪	81万7,651 円／平米 270万3,154 円／坪
標準価格 平米 坪	170万6,996 円／平米 564万3,329 円／坪
査定価格 平米 坪	171万 円／平米 565万3,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県柏市柏１丁目８２０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万6,450 円／平米 193万8,804 円／坪
推定価格 平米 坪	57万6,397 円／平米 190万5,568 円／坪
標準価格 平米 坪	172万5,740 円／平米 570万5,296 円／坪
査定価格 平米 坪	173万 円／平米 571万9,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県柏市柏１丁目８２０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万8,667 円／平米 247万5,093 円／坪
推定価格 平米 坪	77万9,362 円／平米 257万6,571 円／坪
標準価格 平米 坪	178万7,528 円／平米 590万9,568 円／坪
査定価格 平米 坪	179万 円／平米 591万7,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県柏市柏１丁目８２０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万1,692 円／平米 205万5,314 円／坪
推定価格 平米 坪	62万7,853 円／平米 207万5,682 円／坪
標準価格 平米 坪	180万9,375 円／平米 598万1,794 円／坪
査定価格 平米 坪	181万 円／平米 598万3,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情