路線価 (2023) 千葉県柏市柏3-847-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 柏市千葉県柏市柏３丁目８４７番１１外
価格時点	2023 年
駅名	柏駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,350万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8,330万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万6,854 円／坪 1平米 35万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は柏市及び隣接市のＪＲ常磐線各駅等を中心に形成された商業地域で、需要者の中心は地元法人や地縁のある個人事業者、投資目的の不動産業者等である。やや商業的な繁華性に劣る地域であるが、柏駅への接近性が良好で上層階を単身向共同住宅利用する中高層建物への移行も見られ、相応の需要が見込まれる。地価水準は１００万円～１５０万円／坪程度と判断されるが、規模、事情等が一様ではなく、総額として需要の中心価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線沿線の柏市及び松戸市の駅周辺に位置する商業地域である。需要者の中心は広域的な展開を図る物販、飲食業の中堅企業のほか地元の資産家等と判断される。一部には駐車場としての利用も見られるなど、柏駅東口の中心商業地（ハウデイモール）と比較し高度利用化、繁華性等の点でやや劣る地域となっている。取引の中心となる土地の価格帯（単価）は１２０万円／坪前後と判断されるが、規模による差も大きいエリアである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は対象標準地に最有効使用の賃貸建物を想定し、収益・費用・利回り等を十分に検討して投資動向を反映した理論的な価格であるが、各収支項目には想定要素も多くやや低位に試算された。一方、比準価格は柏市内の商業地域を広域的に調査し、複数の類似取引事例から試算され市場の実態を反映した価格である。よって、実証性の高い比準価格に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は対象標準地に最有効使用の賃貸ビルの建設を想定し、賃料収入からそれに伴う費用項目を控除し得られた純収益を還元して求められ、収益性を反映した理論的な価格である。一方比準価格は、駅周辺の商業地の取引事例を中心に地域要因の比較等の手順を踏んで求められた市場性を反映した価格である。よって比準価格に収益価格を関連付け、更に代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	柏駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗付事務所、共同住宅等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柏市千葉県柏市柏３丁目８４７番１１外
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	50 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14.4 m
奥行き	16.4 m
面積	232 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗付事務所ビル等が多い商業地域であるがやや商業的な繁華性に劣り、収益性の観点から２、３階以上の上層階を共同住宅とする中高層建物への移行が進むものと見られる。地価水準は、上昇傾向での推移が予測される。 (2)柏市の中心商業地からはやや離れ、建物の規模、階数等でやや見劣りする商業地域である。近時の建築動向を見るに、基準階を事務所から住宅とした高層化により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 125万6,280 円 1平米 38万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 125万6,280円 1平米 38万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 112万7,346円 1平米 34万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 112万7,346円 1平米 34万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)柏市商業地の価格水準及び変動は環境や個別性により一様でないが、収益物件適地については希少性から需要は堅調である。 (2)コロナ禍の影響も薄まり、県内５番目の人口を有する都市として、駅前商業地域の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)店舗付事務所ビル等が多い商業地域であるが、上層が共同住宅の中高層建物の進出も見られる。 (2)駅に近い商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はない。今後については上層階が住宅利用の高層化が進行すると予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はなく、格差率に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県柏市柏３丁目８４７番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,846 円／平米 103万7,575 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,156 円／平米 102万8,682 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,683 円／平米 113万2,910 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310507893 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県柏市柏３丁目８４７番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,058 円／平米 83万3,304 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,776 円／平米 84万8,901 円／坪
標準価格 平米 坪	37万528 円／平米 122万4,966 円／坪
査定価格 平米 坪	37万1,000 円／平米 122万6,526 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県柏市柏３丁目８４７番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万3,535 円／平米 116万8,787 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,024 円／平米 114万649 円／坪
標準価格 平米 坪	36万9,801 円／平米 122万2,562 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県柏市柏３丁目８４７番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万7,985 円／平米 98万5,138 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,955 円／平米 109万7,443 円／坪
標準価格 平米 坪	40万5,813 円／平米 134万1,618 円／坪
査定価格 平米 坪	40万6,000 円／平米 134万2,236 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県柏市柏３丁目８４７番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,548 円／平米 84万4,842 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,676 円／平米 94万4,445 円／坪
標準価格 平米 坪	41万454 円／平米 135万6,961 円／坪
査定価格 平米 坪	41万 円／平米 135万5,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情