路線価 (2023) 北海道室蘭市幌萌町93-78 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市幌萌町９３番７８
価格時点	2023 年
駅名	本輪西駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	97万5,000 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,530 円 1平米 5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	95万6,000 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,199 円／坪 1平米 4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、室蘭市域の戸建住宅地域。需要者の中心は、市内のサラリーマン層を中心とする第一次取得者が大半である。奥部の丘陵地帯に存し利便性に欠けることから宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。コロナ禍の長期化により不動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだが、需要の中心となる価格帯は更地取引で１００万円前後、中古物件は建物の築年数により様々である。 (2) 同一需給圏は、室蘭市内のうち調整区域内の住宅地域等全域である。特に、蘭北地区幌萌町のうち対象公示地が存する「すずかけニュータウン」内の住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、幌萌町に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。幌萌町は生活利便性が劣ることから需要が弱く、地価下落傾向が継続している。土地は２００㎡で１００万円程度であり、新築の戸建物件は２５００万円程度が需要の中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧住宅地造成事業による市街化調整区域内の戸建住宅地域だが、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。前年公示価格等との検討を踏まえ、コロナ禍の動向を考慮し市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記より比準価格を得た。幌萌町に存する取引事例を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用が中心の郊外戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する幌萌町の住宅地域であり、室蘭市の地域経済動向、他の標準地との検討等をも総合的に勘案し、蘭北地区郊外における不動産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本輪西駅北方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地も見られる閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧事業法団地
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市幌萌町９３番７８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	195 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧事業法団地
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧住宅地造成事業により造成された市街化調整区域の住宅地域である。奥部の丘陵地で利便性に欠いており、住宅地としての需要は弱く、今後も地価は下落傾向と見込まれる。 (2)蘭北地区郊外の旧住宅地造成事業による戸建て住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。市街地から遠く、生活利便性が劣るため需要は弱く、人気もないことから地価は当面下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万6,530 円 1平米 5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万6,199 円 1平米 4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万6,530円 1平米 5,000円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 1万7,191円 1平米 5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万6,199円 1平米 4,900円
前年から次年への変動率 -5.8 ％
2019年	1坪 1万7,191円 1平米 5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善している。全国旅行支援等により、人手不足のなか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある。 (2)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、全体的に厳しい状態にある。
地域要因
(1)地域内に特別な変動要因はないが、奥部の丘陵地に存し利便性に欠けることから宅地需要は弱く、地価は下落している。 (2)蘭北地区の郊外調整区域内に存し、生活利便性が劣ることから、需要が低迷しており、地価下落が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231561205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市幌萌町９３番７８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,543 円／平米 1万5,019 円／坪
推定価格 平米 坪	4,011 円／平米 1万3,260 円／坪
標準価格 平米 坪	4,011 円／平米 1万3,260 円／坪
査定価格 平米 坪	4,170 円／平米 1万3,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231561205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市幌萌町９３番７８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,639 円／平米 1万8,643 円／坪
推定価格 平米 坪	5,338 円／平米 1万7,647 円／坪
標準価格 平米 坪	5,338 円／平米 1万7,647 円／坪
査定価格 平米 坪	5,550 円／平米 1万8,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231561205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市幌萌町９３番７８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,003 円／平米 6,622 円／坪
推定価格 平米 坪	3,181 円／平米 1万516 円／坪
標準価格 平米 坪	4,637 円／平米 1万5,330 円／坪
査定価格 平米 坪	4,820 円／平米 1万5,935 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	５０戸連たん区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231561205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市幌萌町９３番７８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,532 円／平米 5,065 円／坪
推定価格 平米 坪	2,965 円／平米 9,802 円／坪
標準価格 平米 坪	3,151 円／平米 1万417 円／坪
査定価格 平米 坪	3,280 円／平米 1万844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情