路線価 (2023) 千葉県勝浦市沢倉字梨木208-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 勝浦市千葉県勝浦市沢倉字梨木２０８番７
価格時点	2023 年
駅名	勝浦駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	399万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	399万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円／坪 1平米 2万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は勝浦市のＪＲ外房線の各駅を駅勢圏とする普通住宅地域。需給者の中心は勝浦市内に居住する第一次取得者が過半を占める。市の人口は減少傾向にあり、地域の衰退を受けて住宅需要は下落傾向にある。当該地域は勝浦駅勢圏にあるものの、傾斜地が多い地域で相対的に競争力は劣る。土地は１９０㎡程度で４００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は勝浦市及び周辺隣接市を中心とするＪＲ外房線沿線の住宅地域である。需要者は主に自己の居住用目的で取得する一次取得者層である。市内の宅地取引は少なく、外部からの転入需要は山側高台地に開発された別荘地等が中心で、海側平坦地の既成住宅地への需要は限定的であり、需給関係は弱含み傾向にある。対象標準地周辺の中心価格帯は約１９０㎡程度の土地で４００万円程度、新築戸建で総額２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用の戸建住宅が中心で、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、賃貸物件としての十分な投資採算性が見込めず、また画地規模等の観点からも共同住宅の想定が困難であるため収益還元法は適用できなかった。比準価格は規範性の高い事例を採用し算出過程の補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似地域の信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、市場性を証左している。一方近隣地域においては、規模・収益の採算見通し等を総合的に考慮すると共同住宅の想定は非現実的なため、収益価格を求める事は妥当性を有しない。従って、市場性を如実に示す比準価格を採用し、前年公示価格との均衡、代表標準地との検討をも踏まえ、更に市場動向をも勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝浦駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	勝浦市千葉県勝浦市沢倉字梨木２０８番７
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	13.9 m
面積	190 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域で特段の地域要因の変動は見られないため今後も現状を維持するものと予測する。傾斜地が多く環境が劣るため地価は下落傾向で推移するものと予測する。住宅地のコロナ禍の影響は小さいものと判断する。 (2)一般住宅が見られる住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はなく、当面は標準的使用等を維持し推移するものと予測する。地価は微減傾向を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)勝浦市の漁獲量は県内２位を誇るが、新型コロナ感染症の影響で観光収入は減少している。人口減少を受けて地価は下落傾向にある。 (2)地形は平坦地が少なく、市街地が海沿いに偏在し開発余地が乏しい。加えて勝浦市の人口は減少傾向にある。
地域要因
(1)駅からやや距離のある住宅地で傾斜地が多く、周辺の住宅地域に比べ競争力は劣る。地価は下落傾向にある。 (2)市内居住者は地縁選好性が強く、大半は市街地を需要するが、当該地域での供給は限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310905536 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	勝浦市
地域	千葉県勝浦市沢倉字梨木２０８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,534 円／平米 5万1,355 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,922 円／平米 4万9,332 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,076 円／平米 6万9,677 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310905536 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	勝浦市
地域	千葉県勝浦市沢倉字梨木２０８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,874 円／平米 5万9,091 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,319 円／平米 5万7,257 円／坪
標準価格 平米 坪	2万917 円／平米 6万9,152 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310905536 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	勝浦市
地域	千葉県勝浦市沢倉字梨木２０８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,027 円／平米 8万9,351 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,973 円／平米 8万9,173 円／坪
標準価格 平米 坪	2万974 円／平米 6万9,340 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310906898 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	勝浦市
地域	千葉県勝浦市沢倉字梨木２０８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,727 円／平米 7万1,829 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,597 円／平米 7万1,400 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,111 円／平米 6万9,793 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2270905758 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	勝浦市
地域	千葉県勝浦市沢倉字梨木２０８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,895 円／平米 5万2,549 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,418 円／平米 5万972 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,034 円／平米 6万9,538 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情