路線価 (2023) 千葉県勝浦市墨名字加ケノ下719-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 勝浦市千葉県勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４
価格時点	2023 年
駅名	勝浦駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	602万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	602万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円／坪 1平米 4万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は勝浦市及び周辺市町村の普通商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は近隣住民向けを主とする物販・飲食店舗が中心であり、郊外型大型商業施設との競合を避けるため比較的中小規模なものとなっている。従来からの個人商店は大型商業施設に押され衰退傾向にあり、商業地の需要は下落傾向となっている。規模等の個別性が大きく総額取引の中心帯は見出し難いが、単価としては概ね４～５万円／㎡が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は勝浦市のほか、鴨川市、いすみ市、御宿町、南房総市、館山市等の県南地域に位置し、主として低層型の店舗、事務所、事業所等の見られる普通商業地域及び路線商業地域である。需要者は主に地元事業者等である。小規模な小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの既存商業地であり、地理的制約から供給は少なく、需要も顕現しにくい。対象標準地周辺の幹線沿いの中心価格帯は㎡当４０，０００～４５，０００円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自己利用目的の飲食店や近隣住民向けの日用品の販売及び事務所使用の需要者が中心である。従って、投資採算性の価格に及ぼす影響は比較的低いものと判断される。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は店舗、事業所、事務所等が見られる商業地域であるが、収集した賃貸事例は、同業種、同規模の事務所・店舗等の事例が少なく、契約内容等の個別差もあり、適正な賃料水準の把握は困難で、収益価格の信頼性はやや劣る。従って本件においては市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに市場動向に留意するとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝浦駅南方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	勝浦市千葉県勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いに店舗・事務所等が見られる商業地域
街路	８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの低層店舗、事務所ビル等が存する商業地域であるが、地域内に特段の変動要因は見当たらず、当面は現状を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣居住者が日用品を購入する店舗等の見られる商業地域である。地域に新規出店等は見られなく、地価は微減傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)勝浦市の漁獲量は県内２位を誇るが、新型コロナ感染症の影響で観光収入は減少している。人口減少を受けて地価は下落傾向にある。 (2)地形は平坦地が少なく、市街地が海沿いに偏在し開発余地が乏しい。加えて勝浦市の人口は減少傾向にある。
地域要因
(1)駅に近い商業地であるが繁華性にやや劣るため、地価は下落傾向で推移している。 (2)幹線沿いの開発余剰地が少ないため供給はほぼ見られず、需要も顕現しにくい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310906898 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	勝浦市
地域	千葉県勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,215 円／平米 14万2,869 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,956 円／平米 14万2,013 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,560 円／平米 14万7,315 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2270907327 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	君津市
地域	千葉県勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,803 円／平米 14万4,813 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,591 円／平米 14万7,418 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,376 円／平米 14万3,401 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2270907725 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,650 円／平米 15万919 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,650 円／平米 15万919 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,229 円／平米 14万2,915 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,877 円／平米 12万8,527 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,026 円／平米 12万2,408 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,123 円／平米 13万9,259 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2270905758 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	勝浦市
地域	千葉県勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,027 円／平米 10万9,187 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,590 円／平米 13万7,497 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,507 円／平米 13万7,222 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情