路線価 (2023) 千葉県市原市松ケ島2-11-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市原市千葉県市原市松ケ島２丁目１１番１８
価格時点	2023 年
駅名	五井駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,483 円／坪 1平米 5万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏：ＪＲ内房線の各駅であり、市原市の圏域に存する住宅地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約８１．０％（うち市内は約５８．２％）、取引件数は増加。③需給動向：既成の住宅団地であり、中古住宅の取引が中心であるが、物件の供給は非常に少ないといえる。高値の更地取引が散見される。④中心価格帯：更地で坪当たり１８万円程度が需要の中心と判断される。 (2) 同一需給圏は、市原市内のＪＲ内房線各駅、および、京成千原線のちはら台駅等を駅勢圏とする住宅地域である。中心的な需要者は、都心および千葉市方面へ通勤する一次取得者層が多い。近隣地域は、市中心部から離れているが、良好な住環境を有し、また、周辺に商業施設が見られることから利便性も良好であり、一定の需要を有する。価格水準は、標準地規模の土地で１，０００万円前後の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は基準容積率１００％の自己使用ニーズの高い戸建住宅地である。敷地規模が小さいため延床面積の確保が難しく、居住の快適性が重視されて価格決定がなされるため、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、第１種低層住居専用地域に指定された住宅地域で、主たる需要者は、自己使用目的で取引することが一般的であり、また、画地条件等から新規に共同住宅の建築を想定することは実現性に乏しいため、収益価格は試算しなかった。そこで、取引事例に基づき、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	五井駅南西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市原市千葉県市原市松ケ島２丁目１１番１８
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18.5 m
面積	185 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も現状である住宅団地の戸建住宅地域として推移するものと予測する。住宅地域の熟成度に大きな変動はないものと思われる。 (2)区画整然とした住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予想される。最寄り駅から離れているが、住環境は良好であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費者物価は上昇、個人消費及び設備投資は持ち直し、生産は持ち直しの動きに足踏みがみられる。 (2)市原市では、住環境等良好な市街地においては需要は堅調である。一方、住環境等の劣る地域の需要は軟調であり、依然として二極化が続いている。
地域要因
(1)最寄駅の徒歩圏外の戸建住宅地域であり、特別な変動はないが、更地の稀少性は高く、地価は継続して上昇傾向にある。 (2)最寄り駅からの接近性に劣るが、住環境の良好な住宅地域である。近隣地域の地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231083908 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市松ケ島２丁目１１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,859 円／平米 18万4,670 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,633 円／平米 18万7,229 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,072 円／平米 18万5,374 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231089360 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市松ケ島２丁目１１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,436 円／平米 18万3,271 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,942 円／平米 18万1,638 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231083908 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市松ケ島２丁目１１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,980 円／平米 20万4,906 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,656 円／平米 18万693 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231083908 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市松ケ島２丁目１１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,604 円／平米 21万275 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,525 円／平米 20万3,402 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,786 円／平米 18万1,123 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情