路線価 (2023) 北海道室蘭市中央町1-65-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市中央町１丁目６５番２
価格時点	2023 年
駅名	室蘭駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	492万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	494万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円／坪 1平米 2万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は室蘭市内の商業地域全体である。特に、蘭西地区の商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、個人商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は蘭東地区の複合商業施設、ドラッグストア等へ顧客が流出、駐車場スペースがない小規模店舗地は需要が弱い。対象公示地周辺は閉鎖店舗等が増加し商店街は空洞化が進行、地価は長期下落傾向で推移している。取引価格は物件の個別性により様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は市内の商業地域及び商住混在地域も含む広域的な圏域であるが、需要者は地元の個人事業者や中小法人が中心であり、大手企業等による需要は少ない。古くからの商店街である近隣地域においては、大型商業施設等への購買力の流出と事業者の高齢化、更にコロナ禍もあって地域の衰退に歯止めがかからない状況にある。新規店舗の出店希望者等も乏しいため商業地取引は極めて少なく、市場における中心的な価格帯を特定することはできない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格・収益価格を試算した。蘭西地区の商業地取引は少なく、取引時点が古い事例も採用した。なお、地元経営者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は４階建ての店舗・事務所を想定したが、賃料、空室率、競争の状態等を考慮すると新築商業物件に投資採算性は期待出来ず、収益価格は参考にとどめた。よって、代表標準地との検討も踏まえ、中央通商店街の商況等を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自営の中小事業者を主とする地域性と、商況の厳しさにより多くのテナント需要は期待し得ない実情から賃貸物件を目的とする需要者は見受けられず、市場参加者の大半が自用物件を目的としているため、収益価格は規範性が劣るものと判断し参考に留める。従って、複数の取引事例から慎重に算出した実証的価格であり、代表標準地を規準とした価格との検討結果からも妥当な水準と認められる比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	室蘭駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市中央町１丁目６５番２
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地元商店、老舗ホテル等が建ち並ぶＪＲ室蘭駅に近い「中央通商店街」と呼ばれる商業地域であるが、廃業や閉鎖店舗が増加傾向である。なお、蘭西地区の商業地は衰退が著しく、長期的な地価下落傾向が続くと予測する。 (2)前面道路における車輛交通量は比較的多いが、商店街の衰退が進み新規出店がほとんどみられないため、商況の改善に繋がる特段の要因変動がなければ、地価の下落傾向からの脱却は容易ではないものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -6.5 ％
2022年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -6.1 ％
2019年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、商況は全体的には厳しい状態にある。 (2)地方都市の商業地域では全般的に宅地需要の減退が目立つほか、郊外型の大型施設等に購買力が偏り、既存商店街の衰退が進む傾向が多くみられる。
地域要因
(1)閉鎖店舗等が増えつつある中央町の古い商業地域である。蘭東地区の複合商業施設等へ顧客が流出し、地価は下落傾向。 (2)近隣周辺は古い建物が目立つ商店街であり、コロナ禍を契機として閉店する店舗もあるなど、地域的な発展が見込み難い厳しい情勢が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中央町１丁目６５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,428 円／平米 4万7,699 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,455 円／平米 9万4,072 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,713 円／平米 7万8,395 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中央町１丁目６５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万356 円／平米 3万4,237 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,416 円／平米 8万719 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,477 円／平米 7万7,615 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中央町１丁目６５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,734 円／平米 9万4,995 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,824 円／平米 10万8,516 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,353 円／平米 9万429 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中央町１丁目６５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,580 円／平米 7万1,343 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,747 円／平米 8万1,814 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,439 円／平米 8万7,407 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情