路線価 (2023) 千葉県市原市海士有木字司馬農1677-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市原市千葉県市原市海士有木字司馬農１６７７番７外
価格時点	2023 年
駅名	海士有木駅 から 540m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	365万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	363万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円／坪 1平米 2万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市原市のうち、南部の市街化調整区域に属する小湊鉄道沿いの各駅郊外に位置した戸建住宅地域を中心に、中小規模の農家住宅地域を含む。需要者の中心は市原市南部の地縁的選好性が認められる地域の居住者及びその関係者が主であり、市外部からの転入者はやや少ない。利便性が劣る駅郊外からの需要者が多く、地価水準も低位でゆるやかな下落が認められる。需要の中心は土地１５２㎡で３６５万円程度、新築の戸建住宅は１８６５万円程度である。 (2) 同一需給圏は市原市内の小湊鐵道沿線の一般住宅地域で、特に上総村上～上総牛久駅勢圏が中心である。需要者は主に自己の居住用目的で取得する地元関係者の個人である。小湊鐵道沿線の旧来からの住宅地域は地縁的選好性が強く、地元関係者や親族間取引が多い。五井市街地に需要が集中する傾向にあり、標準地周辺の需要は少なく、地価も弱含みである。中心価格帯は約１５０㎡の土地で３５０万円程度であり、新築戸建住宅で２，０００万円程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市原市南部で、中心市街地から離れた立地性及び市街化調整区域内の自己利用目的の建物を中心とする戸建住宅地域で、賃貸物件はほとんどなく、適切な賃料水準の把握も困難であることにより収益還元法は適用できなかった。当地域は居住者の快適性を重視する住宅地域で、自己利用目的での取引が中心であることから、標準地と同じ市原市南部地区の事例を主とした説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の自己使用目的の戸建住宅地域で、地域の標準的な画地条件や行政上の規制等からも共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は試算しなかった。主に居住の快適性が重視される地域であり、需要者は取引相場を参考に意思決定を行う傾向が強い。本件では類似地域において信頼性の高い取引事例を収集することができた。従って、市場性を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	海士有木駅南方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	46 坪 (152 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市原市千葉県市原市海士有木字司馬農１６７７番７外
標準地の範囲
東	10 m
西	10 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.1 m
奥行き	13.6 m
面積	152 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道２９７号に近接した在来型の戸建住宅地域
街路	基準方位北　　　４．５ｍ未舗装　私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)隣接背後には、雑種地，畑等の空閑地も見受けられ、格別な変動要因はなく、今後とも現状を維持していくものと予測する。 (2)県道背後に戸建住宅等が見られる地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。小湊鐵道沿線は需要が少なく、地価は引き続き弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引件数は増加方向にある。取引価格は多くが微増加方向であるが、地域格差による二極化の程度がやや拡大している。コロナ禍の影響は少ない。 (2)景気は一部持ち直しの動きも見られ、市街地の宅地需要は概ね堅調であるが、人口減少や高齢化の進行、建築費や物価上昇等の要因に注視を要する。
地域要因
(1)中心市街地から遠く離れた立地条件のほか、新規開発等の動向はなく、変動要因は認められず、市場性はやや低い。 (2)一般住宅、農家住宅が混在する周辺の土地利用状況に変化はないものの、小湊鐵道沿線は需要が少なく、地価は弱含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231088179 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市海士有木字司馬農１６７７番７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,278 円／平米 8万6,875 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,863 円／平米 8万2,197 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,496 円／平米 8万984 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231088179 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市海士有木字司馬農１６７７番７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,318 円／平米 4万4,029 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,452 円／平米 4万1,166 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,406 円／平米 7万7,380 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231089360 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市海士有木字司馬農１６７７番７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,907 円／平米 6万2,507 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,458 円／平米 6万1,022 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,909 円／平米 7万9,043 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231089360 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市海士有木字司馬農１６７７番７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,726 円／平米 5万1,990 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,171 円／平米 5万155 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,521 円／平米 7万7,760 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231085818 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市海士有木字司馬農１６７７番７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,519 円／平米 6万1,224 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,248 円／平米 7万6,858 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,267 円／平米 8万227 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情