路線価 (2023) 千葉県市原市五井中央東2-14-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市原市千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４
価格時点	2023 年
駅名	五井駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,390万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,390万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円／坪 1平米 13万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市原市のＪＲ内房線各駅を最寄駅とする周辺の商業地域と隣接市町を包含し広域的に形成される。需要者は地元中小企業及び個人投資家等が中心である。商業地の需要は駅前商業地から路線商業地や更級地区の画地規模が大きな郊外型店舗へシフトしているのに加え、容積率２００％のため高度利用がやや少ない。市場の中心となる価格帯は、規模・立地条件等の個別性により幅があるが、土地単価１２～１５万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、市原市、および、千葉市等周辺市の商業地域である。中心的な需要者は、不動産賃貸による収益を目的とする地元の不動産業者や個人投資家等である。近隣地域は、五井駅の東口に位置し、また、市内の中心的な商業地域にも近接する良好な立地条件を有しており供給が少ない。市原市内の商業地の取引は少なく、また、土地の規模、立地条件等の個別性により価格水準に相当の幅があるために、需要の中心となる価格帯については一律に把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は比較可能な取引事例から試算し、現在の市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は投資採算性の観点から試算したが、想定要素もあり、やや低位となった。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中心的な需要者は、市場性および収益性を十分に検討して購入を決定する。比準価格は、実際の商業地の取引価格を基に試算しており説得力がある。収益価格は、標準地について、最有効使用の建物の建築・賃貸を想定し、実際の賃料水準等を分析して試算したが、想定要素を含んでおり保守的に求められた。そこで、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	五井駅南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	143.1 坪 (473 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市原市千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所共同住宅地
画地の形状等
間口	26.3 m
奥行き	18 m
面積	473 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)五井駅東口地区の土地区画整理事業済みの商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、今後も当面現状を維持するものと予測する。地価は、需要の回復もあり、今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅近くに位置する商業地域であり、当面は現状を維持する予想される。駅への接近性に優れ、また、市内の大型商業施設が集積する地域にも近いことから需要があり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)五井駅周辺部の商業地域は供給が少ない地域で、コロナ禍の影響も減少し、商況は回復傾向、売買件数は増加傾向に変化している。 (2)市原市の商業地は、新型コロナウイルス感染症の影響は徐々に緩和され、駅周辺および幹線道路沿い等立地条件の優る地域の地価は上昇している。
地域要因
(1)五井駅東口の商業地域で、需要の回復もあり、取引は増加傾向に変化している。 (2)最寄り駅から徒歩圏内に位置する商業地域であり、近隣地域の地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231083908 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,218 円／平米 35万7,769 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,625 円／平米 36万2,420 円／坪
標準価格 平米 坪	14万545 円／平米 46万4,642 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231089287 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,843 円／平米 70万3,659 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,887 円／平米 71万7,028 円／坪
標準価格 平米 坪	14万744 円／平米 46万5,300 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231089287 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,335 円／平米 25万2,364 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,223 円／平米 24万8,687 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,044 円／平米 45万9,679 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231089287 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,225 円／平米 29万1,672 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,611 円／平米 27万3,112 円／坪
標準価格 平米 坪	14万19 円／平米 46万2,903 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231089287 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,455 円／平米 39万4,918 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,018 円／平米 38万250 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,349 円／平米 47万606 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情