路線価 (2023) 千葉県流山市西深井字八ノ割640-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 流山市千葉県流山市西深井字八ノ割６４０番４
価格時点	2023 年
駅名	運河駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,007 円／坪 1平米 7万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は運河駅圏の市内価格低位の住宅地域である。需要者の中心は流山市内及び周辺市の賃貸住宅等に居住し、平均的所得で家族を扶養する３０歳代のファミリー層の第１次取得者で地縁選好性を有する者である。駅徒歩圏内に位置するが、市内にあっては都心接近性や街路の系統連続性が劣るため、地価は横ばい乃至微増傾向に留まっている。取引の中心的価格帯は土地１６５㎡程度で総額１，０００万円台前半、新築戸建住宅は２，０００万円台半ばである。 (2) 同一需給圏は、東武野田線運河駅及びその隣接駅を最寄りとする住宅地域である。主たる需要者は３０～４０歳代の市内に居住する一次取得者が中心である。運河駅徒歩圏内に位置するが、街路条件が劣る地域特性のため、地価は横ばい程度の水準となっている。市場の中心価格帯は、土地は対象標準地の規模で総額１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模戸建住宅が多く見られるやや雑然とした住宅地域。周辺には賃貸アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算されたものと思料される。標準地は生活利便性や快適性を重視して価格が形成される住宅地域に存することから、市場の実態を反映して説得力に優る比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、畑が見られるなか戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域である。また、賃貸マーケットが未成熟で土地価格に見合う賃料水準にない地域である。主たる需要者は、自己居住目的とし、収益性よりも居住性・快適性を重視している。以上より、市場取引の実態を反映している比準価格を標準とし、低位に求められた収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	運河駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	流山市千葉県流山市西深井字八ノ割６４０番４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13.5 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特筆すべき変動要因は見当たらない。戸建住宅やアパートが混在する街路条件がやや劣る住宅地域であり、今後とも現利用状況を維持すると予測。相対的に需要弱含みで今後の地価は横ばい乃至微増に留まると予測する。 (2)小規模の戸建住宅やアパートのほか、空き地が見られる住宅地域である。特筆する変動要因は見当たらないため、当面は現状を維持していくものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,007 円 1平米 7万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,007円 1平米 7万2,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)流山市内の住宅地について地価形成の諸要因に特段の変動は見られない。一般的要因を主に、コロナ禍以前に回復しており、全般的に上昇基調にある。 (2)新型コロナウィルス感染症に伴う行動制限緩和により、景気の持ち直しの兆しが見られる。
地域要因
(1)特筆すべき変動要因は見当たらない。駅徒歩圏内に位置するが、市内にあっては都心接近性や街路条件がやや劣るため地価は横ばいに留まっている。 (2)駅から比較的近いが、街路条件等がやや劣る住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動はみられない。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231046762 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市西深井字八ノ割６４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,431 円／平米 28万5,741 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,914 円／平米 27万7,420 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,918 円／平米 26万4,209 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231047150 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市西深井字八ノ割６４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,513 円／平米 25万9,564 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,820 円／平米 27万3,803 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,132 円／平米 25万8,304 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231047150 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市西深井字八ノ割６４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万319 円／平米 23万2,475 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,271 円／平米 22万5,704 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,271 円／平米 22万5,704 円／坪
査定価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231044854 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市西深井字八ノ割６４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,536 円／平米 24万6,416 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,669 円／平米 23万6,938 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,717 円／平米 23万484 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情