路線価 (2023) 千葉県流山市上貝塚字稲荷内57-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 流山市千葉県流山市上貝塚字稲荷内５７番２
価格時点	2023 年
駅名	初石駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,581 円／坪 1平米 5万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、流山市及び近隣市内の市街化調整区域内の住宅地域一帯である。需要者の中心は市内及びその周辺市居住者で、何らかの地縁を有する関係者が大半を占める。比較的利便性のよい地域もあり、戸建住宅地として需要の見込める地域も認められるが、開発が見込まれない地域が主で、地価水準は横ばい傾向が持続している。画地規模により総額が異なるので、市場の中心価格帯は見出し難いが、土地で１７万円／坪前後である。 (2) 同一需給圏は、流山市を中心とする市街化調整区域における住宅地域である。主な需要者は、自己居住目的とし居住性・快適性を主眼に置いている地元地権者が中心である。市場取引は限定的で価格による需給調整に乏しく、取引価格は取引当事者の事情に左右されやすいことから、価格水準のバラつきも大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は市街化調整区域内の住宅地で、自用目的の取引が主の地域である。比準価格の査定においては、流山市内の市街化調整区域内宅地より信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、投資目的で宅地を購入するという動きはほとんど見られない地域であり、合理的な賃貸市場が形成されていない。従って、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、畑等のなかに農家住宅等が点在する地域であり、かつアパート等の建築が制限される市街化調整区域である。地域の特性を反映した取引事例比較法による比準価格の規範性が高いと判断した。なお、建物の賃貸想定が現実的でないことにより収益還元法の適用はしない。以上から、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	初石駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が見られる畑の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	流山市千葉県流山市上貝塚字稲荷内５７番２
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	23 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅とが混在し、農地も多くみられる市街化調整区域内の住宅地域である。今後とも開発等は見込まれないため、当面の間、現在の住環境が持続し、地価も横ばい傾向と思料する。 (2)市街化調整区域であり、依然、需要は弱く価格水準は弱含みで推移していくものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)流山市は子育て支援に積極的で、子育て世代の流入が進んでおり、人口増加率は県内１位となっている。 (2)新型コロナウィルス感染症に伴う行動制限緩和により、景気の持ち直しの兆しが見られる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。周辺の調整区域内で大型物流倉庫や公共施設等の建設が継続し、比較的需要の見込める地域。地価は横ばい傾向。 (2)市街化が抑制されている市街化調整区域内にあることから、特筆すべき地域要因の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231046762 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市上貝塚字稲荷内５７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,698 円／平米 12万7,936 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,335 円／平米 14万3,266 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,632 円／平米 17万7,307 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231046762 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市上貝塚字稲荷内５７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,843 円／平米 13万8,333 円／坪
推定価格 平米 坪	4万624 円／平米 13万4,303 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,906 円／平米 15万8,377 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231047150 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市上貝塚字稲荷内５７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,616 円／平米 14万888 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,780 円／平米 13万8,125 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,225 円／平米 17万2,656 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231049170 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市上貝塚字稲荷内５７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万3,645 円／平米 24万3,470 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,916 円／平米 24万1,060 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,839 円／平米 16万1,462 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情