路線価 (2023) 千葉県流山市宮園3-3-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 流山市千葉県流山市宮園３丁目３番２５
価格時点	2023 年
駅名	流山セントラルパーク駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円／坪 1平米 13万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＴＸ「流山セントラルパーク」駅や「南流山」駅から徒歩圏の住宅地等である。需要者は、当該駅勢圏にて良環境の土地等を求める購入層であり、地縁を有する購入層が中心であるが、中小規模の新築戸建分譲に関しては、やや広域的な需要が見込める。駅接近性にやや劣るが、良好な住環境や昨今の郊外住宅地への需要の増加等から、地価はやや上昇している。中規模の土地は１０００万台後半、中規模の新築分譲は３５００万前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は流鉄流山線沿線及びＴＸ線沿線に存する住宅地域。需要者は都心に通勤する流山市又は隣接・近接市に居住する３０代～４０代前半の一次取得者層が中心。当エリアは最寄駅へはやや距離があるが、都心へのアクセス、住環境が良好であり、住宅地としての需要は安定している。土地は２，５００万円位まで、新築戸建住宅は４，５００万円位までの物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、地区計画によりアパートなどの収益物件の建築は制約されている。又周囲に稀に見られる収益物件は規制前のものである。そのため土地取引等は、自用の居住目的での取引が中心であり、当該地域の価格水準は、それらの取引により価格が形成されている。以上から規範性を有する取引事例による比準価格を採用する事とし、代表標準地との均衡及び当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存し、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	流山セントラルパーク駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	流山市千葉県流山市宮園３丁目３番２５
標準地の範囲
東	35 m
西	65 m
南	30 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅市況は、郊外住宅地への選好性増加や周辺環境等から堅調であり、地価はやや上昇傾向が継続すると推定される。 (2)当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産需要は、低金利政策の継続や郊外住宅地への需要回帰等から堅調な状況にあるが、利便性や住環境等により、地価動向にはやや相違がある。 (2)景気はウィズコロナ下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。ただし海外景気の下振れリスク、物価上昇に注意する必要がある。
地域要因
(1)駅から遠いが、区画整然とした住宅地である。地域要因に大きな変動はない。 (2)地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)北西側にて６ｍ市道に接道の中小規模の整形地であり、当該地域内では、概ね標準的な競争力である。尚、前年と比較して、格差率に変動はない。 (2)個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231047823 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市宮園３丁目３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1 円／平米 46万2,843 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,195 円／平米 44万3,649 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,719 円／平米 41万8,933 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	9.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231045492 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市宮園３丁目３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万525 円／平米 36万5,396 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,148 円／平米 38万7,291 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,291 円／平米 37万7,846 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231047823 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市宮園３丁目３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,461 円／平米 36万8,490 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,192 円／平米 38万7,437 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,011 円／平米 37万3,614 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231047823 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市宮園３丁目３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,670 円／平米 48万4,891 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,060 円／平米 46万9,650 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,295 円／平米 44万7,285 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情