路線価 (2023) 北海道室蘭市中島町1-23-24内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市中島町１丁目２３番２４内
価格時点	2023 年
駅名	東室蘭駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,520万 円 (448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,520万 円 (448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円／坪 1平米 7万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は室蘭市内で繁華性が優る商業地域等である。特に、ＪＲ東室蘭駅前通沿いの商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、本州の大企業や地場中小企業等が大半である。近年は複合商業施設等へ顧客が流出、駐車場が確保できない小規模店舗地は需要が弱い。当該商業地域の地価は長期間下落が継続しており、今後も同様の傾向で推移すると予測される。蘭東地区の商業地は３～５万円／㎡程度の物件が多く、６万円／㎡を超えると需要は限定的である。 (2) 同一需給圏は、蘭東地区の商業地域の圏域。需要者は、道内企業や地元法人が中心。大型店への顧客流出に加え、新型コロナの影響により商況は停滞している。テナントビルなどの新規投資は見られず、土地需要は弱い。地価は下落傾向。画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格・収益価格を試算した。市内商業地のうち、商況が共通する中島町の事例を採用した。なお、地場法人による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は４階建ての店舗・事務所を想定したが、賃料、空室率、競争の状態等を考慮すると新築商業ビルに期待は出来ず、収益価格は低く試算された。よって、他の商業系標準地との検討、需要が弱い蘭東地区の商況を踏まえ、比準価格を若干引き締める調整を行なって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、店舗、事務所を主とする商業地域である。取引は自用目的が多いが、収益物件の取引も見られる。賃貸需要が弱く空室が多いなど、元本に見合う収益が確保し得ず、収益価格はやや低位に得られた。取引価格を指標とする自用目的の売買が主であるが、収益目的の取引も見られることから、比準価格を標準に収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東室蘭駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	135.5 坪 (448 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	各種店舗、金融機関等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市中島町１丁目２３番２４内
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２２ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ東室蘭駅前通沿いに中層店舗・事務所ビル、家電量販店、銀行等が建ち並ぶ商業地域で、地域内に大きな変動要因はない。なお、室蘭市内の商業地は、一部地域を除き全体的には地価下落傾向で推移すると予測する。 (2)駅西口の商業地域で、大型店への顧客流出により商況は低迷している。地価は下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万3,488 円 1平米 7万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 -5.4 ％
2022年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
前年から次年への変動率 -5.4 ％
2019年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、商況は全体的には厳しい状態にある。 (2)大型店への顧客流出が続き、既存商業地域の商況は低迷している。
地域要因
(1)駅前通沿いに店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ蘭東地区の商業地域である。需要が弱く地価は長期間に渡り下落傾向が続いている。 (2)大型店への消費流出が顕著である。地価は下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島町１丁目２３番２４内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,980 円／平米 17万1,846 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,158 円／平米 16万2,516 円／坪
標準価格 平米 坪	7万226 円／平米 23万2,167 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島町１丁目２３番２４内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,287 円／平米 19万6,003 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,409 円／平米 18万6,488 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,229 円／平米 27万1,849 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島町１丁目２３番２４内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,681 円／平米 25万201 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,865 円／平米 24万4,198 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,339 円／平米 26万2,295 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島町１丁目２３番２４内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,739 円／平米 20万4,109 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,254 円／平米 22万2,342 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	12 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島町１丁目２３番２４内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,663 円／平米 13万7,738 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,123 円／平米 22万1,909 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情