路線価 (2023) 北海道室蘭市中島町2-18-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市中島町２丁目１８番５
価格時点	2023 年
駅名	東室蘭駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (596 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (596 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,959 円／坪 1平米 3万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、室蘭市内の繁華性が劣る商業地域等である。特に、中島町の商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、地元商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は複合商業施設等へ顧客が流出、古い小規模店舗地は需要が弱い。一方、地価は長期間下落が継続していることから底値に近く、今後も微減傾向で推移すると予測する。土地は３～４万円／㎡程度の物件が需要の中心になっている。５万円／㎡を超えると需要はほとんどない。 (2) 同一需給圏は室蘭市の商業地域と商住混在地域を主として、隣接する登別市及び伊達市の商業地域も含む広域的な圏域に及び、需要者も西胆振地区で店舗展開等を行う各種事業者が中心である。コロナ禍による特段の影響は確認されないが、一方で周辺の複数の大型商業施設に顧客が分散し、近隣地域における商況は厳しさを増しているため、不動産市況の停滞が続いている。なお、市場の中心価格帯については、商業地取引の稀少性などから特定することはできない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格・収益価格を試算した。市内商業地のうち、商況が共通する中島町の事例を採用した。なお、地元経営者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は５階建ての店舗・事務所を想定したが、賃料、空室率、競争の状態等を考慮すると新築商業ビルに期待は出来ず、収益価格は参考にとどめた。よって、代表標準地との検討も踏まえ、中島町の繁華性が劣る商業地の現状を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は過去に建築されたオフィスビルやマンション等の賃貸物件が存する地域現況にあるが、近年の新築等はみられない。需要者も脆弱な賃貸需要の動向を踏まえて、大半が自用物件を目的に市場参入するため、こうした市場参加者の意思決定を反映した比準価格の規範性が優るものと判断し、収益価格は参考に留める。代表標準地との検討結果からも比準価格の妥当性に問題は認められないため、比準価格をそのまま採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東室蘭駅西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	180.3 坪 (596 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗、事務所ビル等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市中島町２丁目１８番５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	27 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中島公園通線沿いに中層の店舗・事務所ビル、マンション、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、地域内に大きな変動要因はない。なお、室蘭市内の商業地は、一部地域を除き、全体的には地価下落傾向で推移すると予測する。 (2)各所に散在する複数の大型商業施設からの徒歩圏を外れている地域性から顧客流出等の厳しさが目立つ情勢が続いており、商業施設用地の需要に回復の兆しは認められず、徐々に衰退が進行することが懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、商況は全体的には厳しい状態にある。 (2)地方都市の商業地域では全般的に宅地需要の減退が目立つほか、郊外型の大型施設等に購買力が偏り、既存商店街の衰退が進む傾向が多くみられる。
地域要因
(1)中島公園通沿いに中層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性が劣る商業地域である。需要は弱く、地価は微減傾向が続く。 (2)中島地区の主要な商業地域からやや外れており、店舗や事務所等の進出が少なく、繁華性の向上もみられないため、地価の下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島町２丁目１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,208 円／平米 12万9,622 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,050 円／平米 11万9,181 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,763 円／平米 12万8,150 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島町２丁目１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万786 円／平米 6万8,719 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,470 円／平米 11万3,958 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,215 円／平米 12万6,339 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島町２丁目１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万916 円／平米 10万2,208 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,446 円／平米 12万490 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,731 円／平米 11万8,127 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島町２丁目１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,494 円／平米 12万3,955 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,327 円／平米 12万6,709 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,327 円／平米 12万6,709 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島町２丁目１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,644 円／平米 14万981 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,237 円／平米 13万6,330 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情