路線価 (2023) 千葉県流山市おおたかの森南1-9-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 流山市千葉県流山市おおたかの森南１丁目９番１６
価格時点	2023 年
駅名	流山おおたかの森駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,320万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,340万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万2,538 円／坪 1平米 27万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＴＸ「流山おおたかの森」駅から徒歩圏の区画整理済地内の住宅地等である。需要者は、ＴＸ「流山おおたかの森」駅勢圏にて各種の利便性や住環境の良好な土地等を求める購入層であり、流山市及び隣接市の賃貸居住者が中心であるが、都心への接近性等から広域的な需要も見込める。大型商業施設の開業や知名度の向上等も伴い、地価の上昇が継続している。中規模の土地は４５００万前後、中規模の新築分譲は６０００万台後半が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は流山市及び周辺市に所在する鉄道駅から概ね徒歩圏内の住宅地域であり、需要者は都心に通勤する一次取得者で外部からの流入層が中心である。最寄り駅からは徒歩圏で、生活利便性及び交通利便性が良好であり需給は底堅く推移している。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地が４，５００万円程度、新築戸建物件が６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、主に一般戸建住宅により土地利用が形成されており、周囲に見受けられる賃貸アパートも土地所有者による相続対策や有効利用のため建築されたものが存する程度である。そのため土地取引等は、自用の居住目的での取引が中心であり、当該地域の価格水準は、それらの取引により価格が形成されている。以上から規範性のある取引事例による比準価格を採用する事とし、代表標準地との均衡及び当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺には共同住宅が存するものの中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、規模等の画地条件を勘案すると不動産取引における収益性の位置付けは小さいものと考えられる。よって、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	流山おおたかの森駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	120 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	流山市千葉県流山市おおたかの森南１丁目９番１６
標準地の範囲
東	30 m
西	75 m
南	80 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.9 m
奥行き	11.4 m
面積	159 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	120 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅市況は、各種の利便性や良好な住環境等から堅調であり、今後の地価も上昇傾向にて推移するものと考えられる。 (2)最寄り駅接近性および生活利便性の良好な一般住宅地域である。地域内においては特段の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 90万2,538 円 1平米 27万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
前年から次年への変動率 7.9 ％
2022年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2019年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産需要は、低金利政策の継続や郊外住宅地への需要回帰等から堅調な状況にあるが、利便性や住環境等により、地価動向にはやや相違がある。 (2)世界的な金融引締め等を背景とし海外景気は下振れが顕著であるが、国内景気は持ち直しつつある。流山市内では人口の大幅な増加が継続している。
地域要因
(1)過去１年において街路条件、環境条件等に係る地域要因の変動は、認められなかった。 (2)最寄り駅から徒歩圏の一般住宅地域であり、住環境は良好で、需給も堅調である。なお、地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)南東側にて６ｍ市道に接道の中規模の整形地であり、日照・採光等に優れており、やや高い競争力である。尚、前年と比較して、格差率に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231046123 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市おおたかの森南１丁目９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万333 円／平米 92万6,781 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,290 円／平米 91万3,415 円／坪
標準価格 平米 坪	28万497 円／平米 92万7,323 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	120 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231046123 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市おおたかの森南１丁目９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,497 円／平米 77万1,941 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,368 円／平米 81万7,799 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,416 円／平米 83万4,487 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	120 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231048766 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市おおたかの森南１丁目９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,441 円／平米 71万2,248 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,445 円／平米 75万8,545 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,450 円／平米 81万4,764 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	120 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231046123 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市おおたかの森南１丁目９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万6,358 円／平米 94万6,700 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,069 円／平米 91万9,296 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,655 円／平米 95万7,599 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	120 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情