路線価 (2023) 千葉県流山市江戸川台東2-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 流山市千葉県流山市江戸川台東２丁目１０番
価格時点	2023 年
駅名	江戸川台駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万2,512 円／坪 1平米 15万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は主に流山市及び隣接市に所在する商業地域一円の圏域で，東武野田線沿線の駅周辺商業地との代替性が強い。駅前の従来からの商店街で投資採算性の観点から投資家等の参入は考えにくく，地元の自己使用不動産の傾向が強いため市場参加者は個人及び中小事業者が中心である。現状のままでは商業発展性に乏しく背後の住宅地域との地価格差は縮小傾向にある。中心価格帯の把握は難しいが，対象標準地規模で２２００万円～２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、流山市及び周辺市内で主要駅以外を最寄とする近隣型商業地域一帯である。需要者の中心は、市内及びその周辺市の中小企業や不動産業者、個人等が主体である。賃料水準や商業地域の活性化に変動は見られないが、低金利の長期化による投資利回りの低下が価格水準に影響を及ぼしつつある。取引件数は少なく、個別性も強いため、市場の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。収益価格は建築費が上昇している一方で，賃料は物件間の競合により制約されていることから低位に試算された。投資採算性の観点から新規に投資物件を設ける目的での土地需要は認められない。比準価格は取引事例が広範囲に及んだが，現下の市場実態を反映した価格である。本件では，実証的な比準価格と収益価格を関連付け，代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (2) 比準価格の査定では類似地域の取引事例を収集し得た。地域格差の大きい事例も含まれるが、一定の市場実態を反映した試算価格を得られたと判断した。一方、収益価格は理論的で説得力を有するが、想定要素も多い。江戸川台駅周辺の繁華性の程度から賃貸市場は低迷しており、収益価格はやや低位に査定された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江戸川台駅北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	流山市千葉県流山市江戸川台東２丁目１０番
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	35 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	16 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ市道、　　背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)アーケードのある従来からの駅前商店街で繁華性は低いが，地価水準は横ばい傾向を示した。背後住宅地価の上昇と共に将来的には地価は横ばいから上昇に転ずると予測する。 (2)店舗併用共同住宅が建ち並ぶ駅に近い近隣商業地域として熟成しており、今後ともこの傾向が持続すると予測する。繁華性には難があるが、ロータリーに近接した立地条件である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)背後地住人の高齢化が進み，かつマンション転用等も図りがたい商店街は繁華性も低く，有効需要者が見出しにくい状況にある。 (2)つくばエクスプレス線沿線以外の既存駅前商業地の賃料は低廉に推移している。駅前の既存近隣型店舗は空店舗も多く商況はあまり奮わない。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動は認められない。背後住宅地価の上昇もあり地価は横ばい傾向で推移した。 (2)地域要因に特段の変動はない。近隣型の商店街自体は衰退傾向だが、背後住宅地の地価は横ばいから上昇基調に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231046123 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市江戸川台東２丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,696 円／平米 48万8,283 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,077 円／平米 44万6,565 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,985 円／平米 52万2,298 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231046123 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市江戸川台東２丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,505 円／平米 35万8,718 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,345 円／平米 34万8,271 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,551 円／平米 47万1,274 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231047829 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市江戸川台東２丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万5,421 円／平米 104万2,782 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,680 円／平米 109万6,534 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,268 円／平米 73万1,512 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231044854 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市江戸川台東２丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,547 円／平米 60万3,500 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,198 円／平米 61万5,571 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,725 円／平米 57万1,029 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231047150 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市江戸川台東２丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,980 円／平米 52万2,282 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,140 円／平米 53万2,729 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,072 円／平米 52万5,892 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情