路線価 (2023) 千葉県流山市南流山2-2-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 流山市千葉県流山市南流山２丁目２番３外
価格時点	2023 年
駅名	南流山駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,600万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万324 円／坪 1平米 35万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は流山市又は隣接・近接市内の駅徒歩圏の商業地域・住商混在地域又は幹線道路沿いの商業地域・住商混在地域。需要者は投資家又は、全国、県内外で事業を展開する飲食小売の事業者等。駅前商業施設については、需給は安定している。一方、駅距離があり敷地内又は近隣に駐車施設のない店舗物件は需要が低迷している。需給の中心となる価格帯は概ね２０万円／㎡～４０万円／㎡程度。 (2) 同一需給圏は、流山市及びその周辺市の商業地域で、主にＴＸ線各駅の駅前及び主要幹線道路沿いの商業地との代替競争関係が強い。主な需要者は、地元の中堅企業や不動産会社である。商業施設の集積や繁華性で流山おおたかの森より劣るものの、背後の住宅地における人口増を見込み、地価は上昇傾向を維持している。市場の中心となる価格帯は、１㎡当たり３０～３５万円で、建物込みの投資総額５億円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域に存しており、自用目的のほか、収益目的の取引も多い。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格、収益性を反映した価格である収益還元法による収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、南流山駅及び流山おおたかの森駅の駅勢圏の商業地に係る取引事例により比準しており、市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、地域の特性を検討の上査定を行っているが、賃料収入の査定等において一部想定事項を含んでいる。以上を総合的に勘案し、実際の売買市場における取引を基礎とする比準価格を重視し、賃貸市場の動向を踏まえた収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南流山駅西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	流山市千葉県流山市南流山２丁目２番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14.4 m
奥行き	22.9 m
面積	329 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。 (2)南流山駅前の既成商業地域で、当面は現状の地域要因を維持するものと予測する。周辺の住宅開発に伴い、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 123万9,750 円 1平米 37万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 123万9,750円 1平米 37万5,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 113万3,958円 1平米 34万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 113万3,958円 1平米 34万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナ下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。ただし海外景気の下振れリスク、物価上昇に注意する必要がある。 (2)ウィズコロナ下の各種政策の効果により、景気は、緩やかに持ち直しているが、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に留意する必要がある。
地域要因
(1)地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。 (2)近隣地域の繁華性、収益性等の要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231046123 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県流山市南流山２丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万9,394 円／平米 158万4,877 円／坪
推定価格 平米 坪	50万8 円／平米 165万3,026 円／坪
標準価格 平米 坪	40万7,504 円／平米 134万7,208 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231047829 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市南流山２丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万5,095 円／平米 104万1,704 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,397 円／平米 106万2,538 円／坪
標準価格 平米 坪	42万7,390 円／平米 141万2,951 円／坪
査定価格 平米 坪	42万7,000 円／平米 141万1,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231045492 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県流山市南流山２丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万6,374 円／平米 61万6,152 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,790 円／平米 60万4,304 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,459 円／平米 90万7,361 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231047829 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市南流山２丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万6,071 円／平米 200万3,671 円／坪
推定価格 平米 坪	77万1,849 円／平米 255万1,733 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,973 円／平米 137万1,901 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231047829 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県流山市南流山２丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万4,399 円／平米 179万9,783 円／坪
推定価格 平米 坪	66万6,889 円／平米 220万4,735 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,364 円／平米 116万1,609 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情