路線価 (2023) 北海道室蘭市東町2-19-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市東町２丁目１９番８
価格時点	2023 年
駅名	東室蘭駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	538万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,082 円 1平米 3万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	538万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,082 円／坪 1平米 3万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、室蘭市内に存する繁華性が劣る商業地域である。特に、ＪＲ東室蘭駅東口からバスターミナル間を結ぶ「鳴り砂通り」沿いの商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、地元商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は複合商業施設等へ顧客が流出、商店の閉鎖や更地化、空洞化が進行、需要が弱く地価は若干の下落傾向で推移している。土地は３～４万円／㎡程度の物件が需要の中心であり、５万円／㎡を超えると需要はほとんどない。 (2) 同一需給圏は西胆振管内の都市部の商業地域に加えて、室蘭市の商住混在地域も広く含んだ範囲に及ぶと共に、需要者は当該地区に地縁性を有する地元の事業者等が中心である。郊外の大型商業施設との競争の厳しさからＪＲ駅周辺の商業地域は衰退しつつあり、またコロナ禍に伴う先行き不透明感もあって、商業地需要と市場における取引も減退傾向で推移しており、更に商業地は土地利用形態等の個別性が強いため、取引の中心価格帯を明確には把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格・収益価格を試算した。市内商業地の取引は少なく、取引時点がやや古い事例も採用した。なお、地元経営者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は５階建ての店舗・事務所を想定したが、賃料、空室率、競争の状態等を考慮すると新築商業物件に投資採算性は期待出来ず、収益価格は参考にとどめた。よって、代表標準地との検討も踏まえ、「鳴り砂通り」商店街の商況を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 東室蘭駅東口付近の古くからあるオフィスビル等は空室が目立つ物件が散見され、採算性確保の困難性を踏まえて賃貸物件を目的とする需要者も極めて少ないため、規範性が劣位する収益価格は参考に留める。比準価格については、取引当事者の意思決定の結果としての複数の取引事例に基づいて試算した実証的な価格であり、かつ代表標準地を規準とした価格との均衡性からも妥当と判断されるため、本件では比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東室蘭駅南東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市東町２丁目１９番８
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東室蘭駅東口からバスターミナル間を結ぶ「鳴り砂通り」の商店街で、店舗、事務所、アパート等が混在している。地域内に大きな変動要因はない。近年は大型店に顧客が流出、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)ＪＲ線以南の地域で複数の複合商業施設進出の計画があるが、いずれも近隣地域から購買力を分散させることが推測され、駅近くの商業地需要を下支えする要因の乏しさから今後も弱含みな市況が続くものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,082 円 1平米 3万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,082 円 1平米 3万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、商況は全体的には厳しい状態にある。 (2)地方都市の商業地域では全般的に宅地需要の減退が目立つほか、郊外型の大型施設等に購買力が偏り、既存商店街の衰退が進む傾向が多くみられる。
地域要因
(1)東口駅前通り沿いに店舗等が建ち並ぶ「鳴り砂通り」商店街である。大型転等との競合もあり需要は少なく、地価は若干の下落傾向。 (2)東室蘭駅近郊では近隣周辺の東口方面の繁華性がやや見劣りし、古くからの施設が多く商況も厳しいため、地価水準に回復の兆候は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市東町２丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,890 円／平米 9万8,816 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,003 円／平米 10万9,108 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,003 円／平米 10万9,108 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市東町２丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,223 円／平米 11万9,753 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,316 円／平米 11万6,755 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,105 円／平米 10万6,139 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市東町２丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,468 円／平米 16万235 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,481 円／平米 15万3,666 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,755 円／平米 11万8,206 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市東町２丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,994 円／平米 14万2,138 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,085 円／平米 12万9,215 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情