路線価 (2023) 千葉県八千代市神野字宮下745-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八千代市千葉県八千代市神野字宮下７４５番１
価格時点	2023 年
駅名	勝田台駅 から 6600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (1597 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (1597 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円／坪 1平米 1万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八千代市及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域である。市街化調整区域内においては開発分譲地に対する需要が大半で、農家住宅地に対する需要は依然として少なく低調な状況である。需要者の中心は農家の子弟等の地元居住者であり地縁的傾向が顕著であるが、取引自体が少なく規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は八千代市を中心に隣接市を含む市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者は圏内に地縁を有する個人で市内及び近隣市への通勤者及び農業従事者等にほぼ限定される。駅徒歩圏外で生活利便性に劣り、圏外からの需要は想定しがたい。取引は稀で、規模も区々であるため、土地の価格水準は総額では把握困難であるが、㎡当たり１万円台半ばが中心とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅を中心とする地域であり、収益目的の土地取引は想定し難い為、収益還元法の適用は見送った。自己使用目的が取引の中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、これを標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象地は利便性の劣る農家住宅地域に存しており、典型的需要者は地縁性を有する自己使用目的の個人である。これら需要者は居住性等に係る価値判断と類似の不動産との比較において価格の妥当性を検討する。したがって比準価格は、需要者の意思決定に合致する説得力が高い価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。賃貸住宅の需要が極めて乏しい地域であるため、収益還元法は適用しなかった。
交通
交通施設	勝田台駅北方
距離	6600 m
土地の状態
土地面積	483.1 坪 (1597 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地、山林の中に農家のある既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八千代市千葉県八千代市神野字宮下７４５番１
標準地の範囲
東	150 m
西	250 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	38 m
奥行き	40 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)需要は依然として低調であり、地域要因に特段の変動も見受けられない。地価は今後も概ね底値水準で低調に推移するものと予測される。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地域で地域要因に格別の変動は認められず、当面現状を維持するものと予測する。需給は弱く、地価は当面下落傾向が続くものと予測する
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八千代市の人口は増加傾向が続いている。土地取引件数は、大規模分譲地の販売時期の影響による増減がありつつも堅調に推移している。 (2)市の人口・世帯数は、平成２４年以降、県全体よりも高い増加率で推移している。高齢化率は上昇傾向にあるが、県全体を下回る。
地域要因
(1)八千代市内の住宅地の地価は利便性・住環境の優劣による二極化傾向にあり、郊外の農家住宅地の地価は概ね底値圏で低調に推移している。 (2)利便性の劣る市街化調整区域内の農家住宅地域で地域要因に格別の変動は認められず、当面現状を維持するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231068445 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市神野字宮下７４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,497 円／平米 7万1,069 円／坪
推定価格 平米 坪	2万153 円／平米 6万6,626 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,786 円／平米 4万8,883 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231068445 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市神野字宮下７４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,035 円／平米 7万6,154 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,828 円／平米 7万5,469 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,928 円／平米 4万6,046 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231068445 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市神野字宮下７４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,666 円／平米 8万1,546 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,876 円／平米 7万8,934 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,567 円／平米 4万8,159 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231068445 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市神野字宮下７４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,525 円／平米 4万1,408 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,923 円／平米 3万9,417 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,068 円／平米 3万9,897 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情