土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県八千代市大和田字小板橋道309-76 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 八千代市
千葉県八千代市大和田字小板橋道309番76 (八千代)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 京成大和田駅 から 240m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
23万4,726
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 八千代市千葉県八千代市大和田字小板橋道309番76
価格時点 2023
駅名 京成大和田駅 から 240m
路線価
1坪当たり 1坪 23万4,726
1平米当たり 1平米 7万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
1,740万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 29万1,259
1平米 8万8,100
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
1,750万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 29万1,589 円/坪
1平米 8万8,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八千代市及び周辺市の京成本線沿線及び東葉高速鉄道線沿線の住宅地域である。最寄駅から徒歩圏の既成の住宅地域であるが、道路が狭隘で幹線道路からの系統連続性や居住環境にやや難がある為、需要は弱含みである。需要者の中心は、市内居住者や周辺市からの転入者等の一次取得者層であるが地縁的傾向が強い。200㎡程度の住宅地の総額は1,700万円台程度、新築の戸建住宅の総額は3,000万円台前半程度が需要の中心である。

(2) 同一需給圏は京成本線及び東葉高速鉄道沿線を中心とする住宅地域であり、特に京成大和田駅及びその隣接駅周辺との代替性が強い。主たる需要者は、市内及び隣接市に居住する一次取得者層が中心である。対象不動産は街路条件の劣る既成住宅地域に存しており、需要は弱含みである。取引価格の中心は、190~210㎡程度の土地で1,700万円程度、新築戸建住宅は敷地を細分化して2,000万円台後半程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅が散在するものの、対象標準地の規模、投資採算性の観点から収益目的の土地取引は想定し難く、自己使用目的が取引の中心になるものと想定される。同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、これを標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(2) 対象不動産は既成住宅地域に存する戸建住宅地であり、周辺にはアパートも見られることから収益価格についても試算した。しかし、居住の快適性を重視する戸建住宅地域であり、主たる需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、収益性に基づく収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 京成大和田駅北方
距離 240 m
土地の状態
土地面積 59.9 坪 (198 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 3.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 八千代市千葉県八千代市大和田字小板橋道309番76
標準地の範囲
55 m
西 25 m
90 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 22 m
面積 200 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 大和田駅北側地区土地区画整理事業の予定区域内
街路 基準方位北   3.6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏の既成の住宅地域であるが、道路条件や居住環境にやや難があるため、需要は弱含みである。地価は底値水準に近づきつつも下落傾向が続くものと予測される。

(2)熟成した既成住宅地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況については当面の間は現状を維持すると予測する。街路条件が劣る住宅地域であり、地価については下落傾向と予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 29万1,259
1平米 8万8,100
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 29万1,589
1平米 8万8,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 29万1,259
1平米 8万8,100
前年から次年への変動率 -0.3 %
2022年
1坪 29万2,250
1平米 8万8,400
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 29万1,589
1平米 8万8,200
前年から次年への変動率 -0.2 %
2019年
1坪 29万2,250
1平米 8万8,400
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)八千代市の人口は増加傾向が続いている。土地取引件数は、大規模分譲地の販売時期の影響による増減がありつつも堅調に推移している。

(2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和され、各種政策効果もあって景気持ち直しが期待される。八千代市の地価は微増傾向である。

地域要因
(1)八千代市内の住宅地の地価は利便性・住環境の優劣による二極化傾向にあり、京成大和田駅北側の既成の住宅地の地価は下落傾向で推移している。

(2)熟成した既成住宅地域であり、地域要因に変動はない。街路条件が劣り、地価は下落傾向である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231068445
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 八千代市
地域 千葉県八千代市大和田字小板橋道309番76
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
10万3,825 円/平米
34万3,245 円/坪
推定価格 平米
11万2,001 円/平米
37万275 円/坪
標準価格 平米
8万4,465 円/平米
27万9,241 円/坪
査定価格 平米
8万7,800 円/平米
29万267 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231068445
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 八千代市
地域 千葉県八千代市大和田字小板橋道309番76
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万2,598 円/平米
27万3,069 円/坪
推定価格 平米
9万5,688 円/平米
31万6,345 円/坪
標準価格 平米
9万1,655 円/平米
30万3,011 円/坪
査定価格 平米
9万5,300 円/平米
31万5,062 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231068445
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 八千代市
地域 千葉県八千代市大和田字小板橋道309番76
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万6,609 円/平米
31万9,389 円/坪
推定価格 平米
9万4,715 円/平米
31万3,128 円/坪
標準価格 平米
8万5,252 円/平米
28万1,843 円/坪
査定価格 平米
8万8,700 円/平米
29万3,242 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 13.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231068445
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 八千代市
地域 千葉県八千代市大和田字小板橋道309番76
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万9,570 円/平米
36万2,238 円/坪
推定価格 平米
10万6,379 円/平米
35万1,689 円/坪
標準価格 平米
8万5,308 円/平米
28万2,028 円/坪
査定価格 平米
8万8,700 円/平米
29万3,242 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 231068445
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 八千代市
地域 千葉県八千代市大和田字小板橋道309番76
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
6万4,146 円/平米
21万2,067 円/坪
推定価格 平米
6万2,574 円/平米
20万6,870 円/坪
標準価格 平米
8万3,879 円/平米
27万7,304 円/坪
査定価格 平米
8万7,200 円/平米
28万8,283 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 2.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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