路線価 (2023) 北海道室蘭市日の出町3-4-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市日の出町３丁目４番２１
価格時点	2023 年
駅名	東室蘭駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,220万 円 (2330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,220万 円 (2330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円／坪 1平米 3万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は室蘭市内の路線商業地域等である。特に、蘭東地区のうち日の出町の路線商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、大手自動車メーカー関連企業や地場中小企業等が多い。インターチェンジ、登別市、室蘭工業地帯へのアクセスが良好であり、周辺では開発も進行、一定の土地需要が見込まれることから、地価安定傾向で推移している。なお、土地は３～４万円／㎡程度の物件が需要の中心になっている。５万円／㎡を超えると需要は限定的である。 (2) 同一需給圏は室蘭市並びに隣接する登別市、伊達市における商業地域と商住混在地域を広く含み、特に幹線道路沿いの商業地との代替性が強い。主な需要者は西胆振地区に地縁性を有する各種法人であり、営業所用地や物流関係の事業者による需要も見込まれ、コロナ禍にあっても一時的な製造業の停滞を除いて特段のマイナスの影響はみられない。なお、実際の商業地取引は未だ少なく、また画地規模等が多様な特性から市場の中心価格帯を特定することができない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格を試算した。市内商業地の取引が少ないことから、地域性がやや異なる事例も採用した。なお、対象公示地周辺は自己使用の店舗、営業所等が多い地域で、賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討も踏まえ、蘭東地区のうち日の出町における路線商業地の商況を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の営業所や事務所を中心とする路線商業地域であり、賃貸用物件の建築に馴染まない特性から収益価格を求めることができなかった。比準価格の試算にあたっても類似性の高い土地取引がやや少ない状況にあるが、本件では代替性を有する複数の取引事例を慎重に比較検討のうえ求めており、また代表標準地を規準とした価格との均衡性の観点からも妥当性が確認されるため、当該比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東室蘭駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	704.8 坪 (2330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車関連営業所、事務所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市日の出町３丁目４番２１
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層営業所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２６ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)登別市鷲別地区へ繋がる道道沿いに、自動車関連店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域内に大きな変動要因はない。なお、対象公示地周辺は発展可能性を有することから、地価は安定傾向で推移すると予測する。 (2)物流関係や地元住民等の車輛による通行に適した立地性と自動車関連や配送を伴う企業の営業所等が多い地域現況の適合性が高く、近隣周辺における売り物件の少なさなどもあって、今後も堅調な宅地需要が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層営業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、商況は全体的には厳しい状態にある。 (2)地方都市の商業地域では全般的に宅地需要の減退が目立つほか、郊外型の大型施設等に購買力が偏り、既存商店街の衰退が進む傾向が多くみられる。
地域要因
(1)日の出町は登別市や工業地域へのアクセスが良好で、用途の多様性等から潜在的需要が見込まれ、地価は安定傾向で推移している。 (2)営業所等が多い幹線道路沿いの路線商業地域であり、一定規模以上の土地利用を目的とする需要者の選好性が底堅く、地価水準を下支えしている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市日の出町３丁目４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,509 円／平米 6万1,191 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,134 円／平米 5万6,645 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,139 円／平米 9万6,334 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市日の出町３丁目４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万89 円／平米 6万6,414 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,768 円／平米 6万5,353 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,240 円／平米 9万3,361 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市日の出町３丁目４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,277 円／平米 11万14 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,645 円／平米 10万7,924 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,036 円／平米 10万5,911 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市日の出町３丁目４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,135 円／平米 12万6,074 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,877 円／平米 12万1,915 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,493 円／平米 11万7,340 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市日の出町３丁目４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,861 円／平米 5万2,436 円／坪
推定価格 平米 坪	3万421 円／平米 10万572 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,825 円／平米 9万8,601 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情