路線価 (2023) 千葉県八千代市大和田新田字向山469-146 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八千代市千葉県八千代市大和田新田字向山４６９番１４６
価格時点	2023 年
駅名	八千代中央駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万354 円／坪 1平米 10万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八千代市の京成本線及び東葉高速鉄道沿線の戸建住宅を主体とする住宅地域一円である。需要者の中心は一次取得の市内在住者であるが、周辺市からの転入も認められる。近隣地域を含む周辺地域は、良好な生活利便性にも富む人気のある住宅地域であり地価は上昇基調である。土地は１８０㎡前後で２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，５００～４，０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね八千代市内の京成本線及び東葉高速鉄道線沿線の住宅地域。需要者の中心は所得水準が平均的なサラリーマン層が中心であり、同一需給圏外からの流入者も見られる。ミニ開発があるほかは大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であることもあり、需給関係は比較的に安定している。土地は１８０㎡程度で２，０００万円程度、新築の戸建物件は３，５００～４，０００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅徒歩限界圏に位置し周辺には共同住宅も見られ、収益還元法を適用したが、居住の快適性を重視する住宅地域にあり公法上の規制からも建築戸数も限られ、やや低めに試算された。拠って、市場の実勢を反映した精度の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地・前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。 (2) 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方、駅から徒歩圏内であるため周辺にはアパート等も存するが、土地価格に見合う賃料水準を形成するほど賃貸需要が多い地域ではないため、収益価格は比較的低位に試算された。以上より、居住の快適性を重視する住宅地であることを踏まえ、比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八千代中央駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八千代市千葉県八千代市大和田新田字向山４６９番１４６
標準地の範囲
東	75 m
西	50 m
南	65 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16.2 m
面積	178 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと思料される。最寄駅徒歩限界圏に位置するものの住宅地への需要増を受けて地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅から構成される住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。近年における住宅地への需要増加を受けて、地価水準については上昇基調にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八千代市の人口、世帯は年々増加している。高齢化率も微増傾向にあるものの県平均より低い。また土地取引件数も概ね堅調に推移している。 (2)八千代市は、人口は増加傾向で、高齢化率は県と比較して低い。駅徒歩圏内の需給動向は変わらず高く、徒歩圏外においても上昇基調に転じつつある。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。徒歩限界圏に位置するものの良好な住環境に位置し地価は上昇傾向で推移する。 (2)最寄駅から徒歩圏内にあり、居住環境にも優れているため、底堅い需要が認められ、地価水準は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231068445 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市大和田新田字向山４６９番１４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,059 円／平米 24万8,145 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,011 円／平米 29万4,270 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,266 円／平米 28万8,501 円／坪
査定価格 平米 坪	9万800 円／平米 30万185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231068611 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市大和田新田字向山４６９番１４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万567 円／平米 29万9,415 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,880 円／平米 30万7,061 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,776 円／平米 31万3,329 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,600 円／平米 32万5,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231068611 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市大和田新田字向山４６９番１４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万484 円／平米 33万2,200 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,010 円／平米 34万3,857 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,227 円／平米 35万4,492 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231068611 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市大和田新田字向山４６９番１４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,191 円／平米 46万6,777 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,038 円／平米 46万9,578 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,617 円／平米 42万1,902 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情