路線価 (2023) 千葉県八千代市村上字黒沢台1826-63 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八千代市千葉県八千代市村上字黒沢台１８２６番６３
価格時点	2023 年
駅名	村上駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八千代市及び近隣市の東葉高速鉄道及び京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は圏内の一次取得者であるが、圏外からの流入も認められる。近隣地域は、駅徒歩圏の生活利便性にも優れた住宅地域で底堅い需要が認められ、供給物件も少なく地価は上昇基調で推移している。取引の中心となる価格帯は土地は１５０㎡前後で１，９００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円台半ばから後半程度である。 (2) 同一需給圏は八千代市及び佐倉市西部の東葉高速鉄道及び京成本線沿線の住宅地が中心である。当該地域は東葉高速鉄道沿線の駅から徒歩圏内かつ小学校に近接する住宅地であって小規模の住宅が中心となる住宅地域である。駅前には大型の各種商業施設が立地しかつ住宅地の供給も少ないことから新築戸建住宅の需要は総額で概ね３，５００万円～４，０００万円程度、土地のみだと概ね２，０００万円未満が中心となる住宅地域である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、戸建住宅を中心とした地域に存し、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地周辺には共同住宅も散見されるため、収益価格を試算したが、市場では自用目的での取引が中心で、収益目的での投資は限定的であるため、収益価格は低位に試算された。本件では規範性の高い比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は周囲には低層の共同住宅も見られるものの、投資採算性を満たすような収益性の期待できる賃貸住宅経営は困難で収益目的よりも自己居住用目的の取引が中心である。したがって市場性を反映する比準価格を標準として収益価格はあくまで参考として、代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	村上駅東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八千代市千葉県八千代市村上字黒沢台１８２６番６３
標準地の範囲
東	15 m
西	150 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域で地域要因の変動は見られず、当面は現状の土地利用状況を維持するものと思料する。駅徒歩圏の利便性の高い住宅地で需要も堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅徒歩圏内の住宅地で新規の住宅供給も少ない地域であり特段の地域要因の変化も認められない地域であることから地価は上昇傾向を継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は増加傾向にあり、土地取引は概ね堅調に推移している。住宅地の市況は利便性、居住環境による地域的な選別が更に進む傾向にある。 (2)現時点では未だ低金利の状況が継続中であり不動産市場においては立地等に優れた不動産は政府による政策もあって概ね堅調な状況である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。駅徒歩圏の生活利便性の高い住宅地域で、堅調な需要が認められる。 (2)地域要因に関して特段の変動要因はないものの、当該地域の需要はやや良好で地価動向は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231067285 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市村上字黒沢台１８２６番６３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,424 円／平米 41万4,652 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,948 円／平米 40万9,772 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,072 円／平米 41万182 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067285 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市村上字黒沢台１８２６番６３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,574 円／平米 34万9,028 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,720 円／平米 32万9,674 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,462 円／平米 40万1,553 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231067285 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市村上字黒沢台１８２６番６３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,581 円／平米 46万8,067 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,776 円／平米 44万5,569 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,863 円／平米 44万9,163 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067285 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市村上字黒沢台１８２６番６３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万829 円／平米 39万9,461 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,091 円／平米 41万245 円／坪
標準価格 平米 坪	13万760 円／平米 43万2,293 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情