土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 千葉県八千代市八千代台南1-193-35外 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 八千代市
千葉県八千代市八千代台南1丁目193番35外 (八千代)
  • 周辺状況: 商業地 (銀行、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域)
  • 八千代台駅 から 110m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
99万1,800
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
30万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 八千代市千葉県八千代市八千代台南1丁目193番35外
価格時点 2023
駅名 八千代台駅 から 110m
路線価
1坪当たり 1坪 99万1,800
1平米当たり 1平米 30万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月04日
鑑定評価額 総額
2億400万
(512 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 131万5,788
1平米 39万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月04日
鑑定評価額 総額
2億400万
(512 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 131万5,788 円/坪
1平米 39万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八千代市及び隣接市に存する繁華性の高い駅前商業地域。需要者の中心は機関投資家や不動産開発業者、自己使用を目的とする企業や個人事業者である。熟成度の高い商業地域であり、需給関係は比較的に安定しており、ここ数年は収益物件の引き合いが強いことから地価は上昇傾向にある。商業地は規模や収益性等による個別性が強い傾向にあることから市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(2) 同一需給圏は、八千代市及び隣接市の駅前商業地域。需要者の中心は不動産開発業者、投資家、自己使用目的の企業等である。近隣地域は圏内の駅前商業地域の中では集積度が高い商業地域であり、底堅い需要が認められる。商業地の取引は立地(街路)、規模、取得目的等により取引価格差が大きく、市場での需要の中心となる価格帯の総額での把握は困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内で規範性の高い商業地の取引事例より求めたことから実証的であり信頼性は高い。収益価格は投資採算性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用性が認められるが、試算の過程において想定要素があることは否定し難い。近隣地域における取引は売買価格を中心に収益力を勘案して決定されると判断されるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討結果を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(2) 比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する規範性を有する取引事例から試算したもので、各補修正は妥当であり、圏内商業地域の市場を適切に反映した説得力のある価格といえる。一方、賃貸収益目的の需要も多く、低位に求められた収益価格にも一定の規範性が認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 八千代台駅南方
距離 110 m
土地の状態
土地面積 154.9 坪 (512 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B0
周辺の利用状況 銀行、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 北西
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 八千代市千葉県八千代市八千代台南1丁目193番35外
標準地の範囲
10 m
西 25 m
85 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 25 m
面積 500 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 20m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や店舗付事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、特段の変動要因は認められないため現状の利用状況が維持されると予測する。収益物件の引き合いが強いため、地価水準については上昇基調が続くと予測する。

(2)店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、地域要因に変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価はこれまで上昇基調が続いていたが、コロナ禍以降は上昇幅はやや縮小している。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 132万2,400
1平米 40万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 132万2,400
1平米 40万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 132万2,400
1平米 40万
前年から次年への変動率 1.5 %
2022年
1坪 129万5,952
1平米 39万2,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 132万2,400
1平米 40万
前年から次年への変動率 1.5 %
2019年
1坪 129万5,952
1平米 39万2,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は殆ど見られず、収益物件に対する人気や八千代市の人口の微増傾向等を踏まえて、商業地の地価は安定的に推移している状況にある。

(2)市の人口・世帯数は、平成24年以降、県全体よりも高い増加率で推移している。高齢化率は上昇傾向にあるが、県全体を下回る。

地域要因
(1)東葉高速鉄道沿線の商業地と比較すると相対的に発展性は劣るが、古くからの安定した商業地域であることから、地価は上昇傾向にある。

(2)成熟した駅前商業地域であり地域要因に格別の変動は認められない。地価は上昇基調にあったが、上昇幅は縮小している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231069436
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 八千代市
地域 千葉県八千代市八千代台南1丁目193番35外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
34万879 円/平米
112万6,946 円/坪
推定価格 平米
32万2,401 円/平米
106万5,858 円/坪
標準価格 平米
36万5,534 円/平米
120万8,455 円/坪
査定価格 平米
39万5,000 円/平米
130万5,870 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 南東
側道幅員1 4 m
側道方位2 南西
側道幅員2 4 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231068611
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 習志野市
地域 千葉県八千代市八千代台南1丁目193番35外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
32万4,703 円/平米
107万3,468 円/坪
推定価格 平米
35万190 円/平米
115万7,728 円/坪
標準価格 平米
39万2,150 円/平米
129万6,448 円/坪
査定価格 平米
42万4,000 円/平米
140万1,744 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231068611
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 習志野市
地域 千葉県八千代市八千代台南1丁目193番35外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
32万9,567 円/平米
108万9,549 円/坪
推定価格 平米
31万5,443 円/平米
104万2,855 円/坪
標準価格 平米
35万3,636 円/平米
116万9,121 円/坪
査定価格 平米
38万2,000 円/平米
126万2,892 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 19 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 12.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231068611
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 成田市
地域 千葉県八千代市八千代台南1丁目193番35外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
20万4,916 円/平米
67万7,452 円/坪
推定価格 平米
20万37 円/平米
66万1,322 円/坪
標準価格 平米
33万640 円/平米
109万3,096 円/坪
査定価格 平米
35万7,000 円/平米
118万242 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 北東
側道幅員1 6 m
側道方位2
側道幅員2 6 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加