路線価 (2023) 千葉県八千代市大和田新田字八幡薮997-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八千代市千葉県八千代市大和田新田字八幡薮９９７番１外
価格時点	2023 年
駅名	八千代緑が丘駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (979 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (979 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円／坪 1平米 13万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八千代市及び隣接市の幹線道路沿いの商業地域及びそれに連なる商業地域一帯である。主たる需要者は地元事業者のほか広域展開している物販・家電販売・外食産業の事業者である。交通量の多い国道沿いの為、需要は底堅いが商業地の集積度は現在のところ進展してない。商業地の取引件数は極めて少なく、店舗出店の形式は賃貸がほとんどで明確な取引価格水準を見出すことはやや困難であるが更地で１３万円／㎡前後と推定される。 (2) 同一需給圏は、八千代市及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域。交通量の多い国道沿いの路線商業地で、チェーン展開の沿道型飲食店、物販店等が建ち並ぶ。需要者の中心は沿道型店舗を展開する企業、不動産開発業者、地元事業者等である。土地・建物の賃貸による出店方式が中心であり、売買取引は稀である。また、規模、立地等も様々であるため需要の中心となる価格帯を総額での把握は困難であるが、㎡当たり１３０，０００円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は郊外型の路線商業地域で駐車場の設置により土地利用度が低いこと及び建設費の上昇により収益価格は低位に試算された。一方、選択採用した取引事例はやや広範囲に及んだが、概ね妥当な範囲で要因比較等がなし得たと判断する。本件では、市場の実勢を反映し実証的である比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地・前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の路線商業地、近隣商業地の取引事例により試算されたもので、各補修正は妥当であり、圏内商業地域の市場を適切に反映した説得力のある価格といえる。一方、収益価格は低位に求められたが、土地建物の賃貸需要の旺盛な地域であり、収益価格は一定の規範性を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八千代緑が丘駅南方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	296.1 坪 (979 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八千代市千葉県八千代市大和田新田字八幡薮９９７番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	25.2 m
奥行き	39.7 m
面積	979 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２９６号沿いの路線商業地域で地域要因に変動はなく今後も現状を推移するものと予測する。地価は背後地の人口増加により発展の期待感から微増傾向が続くものと予測する。 (2)国道沿いの熟成した路線商業地域で地域要因に変動はなく今後も現状を維持するものと予測する。地価は微増傾向が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八千代市の人口、世帯は年々増加している。高齢化率も微増傾向にあるものの県平均より低い。また土地取引件数も概ね堅調に推移している。 (2)市の人口・世帯数は、平成２４年以降、県全体よりも高い増加率で推移している。高齢化率は上昇傾向にあるが、県全体を下回る。
地域要因
(1)国道沿いの交通量の多い路線商業地域で背後の開発が進む八千代緑が丘の人口増による発展も期待され地価は微増傾向にある。 (2)交通量多い国道路線商業地域で地域要因に格別の変動は認められない。地価は微増傾向が続いている
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231068611 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市大和田新田字八幡薮９９７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,198 円／平米 47万6,719 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,775 円／平米 47万8,626 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,682 円／平米 48万4,931 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067285 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市大和田新田字八幡薮９９７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,520 円／平米 51万4,149 円／坪
推定価格 平米 坪	15万336 円／平米 49万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,989 円／平米 44万2,968 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231068445 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市大和田新田字八幡薮９９７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,480 円／平米 51万7,323 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,303 円／平米 52万3,350 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,139 円／平米 43万6,852 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067671 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県八千代市大和田新田字八幡薮９９７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,223 円／平米 30万8,195 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,058 円／平米 34万7,322 円／坪
標準価格 平米 坪	12万66 円／平米 39万6,938 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231069286 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県八千代市大和田新田字八幡薮９９７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,358 円／平米 34万5,008 円／坪
推定価格 平米 坪	10万382 円／平米 33万1,863 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,860 円／平米 42万9,317 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情