路線価 (2023) 北海道室蘭市中島本町1-3-1内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市中島本町１丁目３番１内
価格時点	2023 年
駅名	東室蘭駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 4万6,284 円
1平米当たり	1平米 1万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,450万 円 (2316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,310万 円 (2316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,492 円／坪 1平米 1万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の工業地域一円。需要者は市内外の事業者が中心である。隣接地域で既存の郊外型商業施設の拡張が進んでおり、これらの影響を受け当地域の用途は多様化する可能性がある。また、工業地としては立地条件が良く、需要は増加している。工業地であるため取引の規模・総額には幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが土地単価で坪６～７万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は室蘭市内の工業地域全体であり、広範囲に及ぶ。特に、蘭東地区の工業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、地元工場経営者や中小企業等が大半である。近年、隣接地域で商業施設の新規建設が増加、対象公示地は工場地としての立地条件が優り、局所的な需要が見込まれる。なお、地価は隣接地域発展傾向等の波及効果により、若干の上昇傾向で推移している。土地は２万円／㎡前後の物件が需要の中心で、４万円／㎡を超える取引は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該周辺地域においては工場等がほとんどで、賃貸事業は採算性がなく市場も未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は状況類似地域内の事例から求めたもので、現実の不動産市場を反映した価格である。よって比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記より比準価格を試算した。市内工業地の取引は少なく、取引時点が古い事例も採用せざるを得なかった。なお、対象公示地周辺は自己使用の工場、倉庫等が多い地域で、賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用しなかった。よって、他の標準地との検討も踏まえ、室蘭市内における中小工業地取引の現状及び、対象公示地周辺の発展状況を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東室蘭駅西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	700.5 坪 (2316 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、事務所が混在する国道背後の工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市中島本町１丁目３番１内
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	20 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	40 m
面積	2400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺に商業施設が見られる立地条件の優れた工業地域
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場や事務所等が混在する工業地域であるが、隣接地域で商業施設の拡張が進んでいる。工業地としては立地が良く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小工場、事務所、アパート等が混在する蘭東地区の工業地域であるが、隣接地域では近年、商業施設の新規出店が増加。なお、対象公示地は立地条件が優ることから、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方経済の低迷等から工業用地の需要減退が長期化しており、総じて地価は下落傾向にある。 (2)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、業況は全体的には厳しい状態にある。
地域要因
(1)市域の工業地の地価が下落基調にある中、隣接する商業施設の発展により用途が多様化する可能性があり、業務用地としての需要の増加が見込まれる。 (2)蘭東地区の中小工場地域である。工業地の需要は少ないが局所的需要が見込まれ、地価は若干の上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島本町１丁目３番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,930 円／平米 6万2,583 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,343 円／平米 6万642 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,343 円／平米 6万642 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島本町１丁目３番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,626 円／平米 6万4,884 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,199 円／平米 7万6,696 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,777 円／平米 6万5,383 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島本町１丁目３番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万303 円／平米 10万182 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,898 円／平米 10万5,455 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,265 円／平米 7万302 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島本町１丁目３番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,689 円／平米 3万2,032 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,378 円／平米 3万7,616 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,505 円／平米 5万7,872 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市中島本町１丁目３番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,900 円／平米 3万2,729 円／坪
推定価格 平米 坪	9,811 円／平米 3万2,435 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,838 円／平米 5万8,972 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情