路線価 (2023) 千葉県八千代市緑が丘1-2-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八千代市千葉県八千代市緑が丘１丁目２番２２外
価格時点	2023 年
駅名	八千代緑が丘駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	5,400万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万1,062 円 1平米 32万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	5,410万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万4,368 円／坪 1平米 32万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 需要者は八千代市及び隣接市に存する自己使用の事業者、地元事業者のみならず東京都内の事業者も含んでおりその同一需給圏は市内及び隣接市内等のみならず広域的である。八千代緑が丘駅前はマンション、ホテル等の集積が進捗している。そのような状況を受けて市場の需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は多種多様で市場で顕在化する取引も希少であることから把握は困難である。 (2) 同一需給圏は八千代市を中心に都心寄りの繁華性の高い駅前商業地域となる。主な需要者は賃貸目的の不動産業者や法人投資家、自己使用目的の企業となる。駅前は大型商業施設、高層マンションが建ち並び、背後地は人口増加が続いている。旺盛な開発、投資需要が認められるが土地取引は殆ど見られない。相対的な取引が中心でその価格も一定幅に収斂せず市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の商業地に存する商業地の事例から比準価格を試算しており各種補正を再吟味するも妥当であって実証的で信頼性が高い。その一方でやや低位に求められた収益価格を再吟味するも投資採算性に着目して得られた価格で一定の規範性は有するものの比準価格と比較すると試算する過程において想定要素が多くその有用性は劣る。したがって比準価格を重視して収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏内では土地建物一体とした収益目的での取引も一定程度見られる。更地上に最有効使用の建物を想定する収益還元法は試算過程での想定要素が多く、不確実性を伴うため取引事例比較法との相対的な信頼性が劣る。比準価格は駅前商業地域内の事例を採用し、評価対象と類似する事例を中心に求め実証的で信頼性が高い。市場性を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地からの検討も踏まえ上記の通り決定した。
交通
交通施設	八千代緑が丘駅北方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八千代市千葉県八千代市緑が丘１丁目２番２２外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	40 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11.4 m
奥行き	15.4 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンションが増加しつつある八千代緑が丘駅の駅前商業地域であるが需要者は地元事業者、地元不動産業者に加えて広域的な事業者、不動産会社も見受けられ価格水準は上昇傾向にある。 (2)駅前商業地域であり現状のまま推移すると予測する。背後人口の増加に比例して投資需要は旺盛だが、供給は見られず需要過多の状況が続く。地価は当面は上昇傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 108万7,674 円 1平米 32万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万7,510 円 1平米 33万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万7,510円 1平米 33万5,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)現時点では未だ低金利の状況が継続中であり不動産市場においては立地等に優れた不動産は政府による政策もあって概ね堅調な状況である。 (2)老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は増加。取引件数は昨年から若干減少。新設住宅着工戸数は第１四半期に持家が増加したが減少基調。
地域要因
(1)地域要因に関して特段の変動要因はないものの、当該地域の需要はやや良好で地価動向は上昇傾向にて推移している。 (2)背後人口増加により商業繁華性が増してきており需要は強含む。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231069436 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市緑が丘１丁目２番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,881 円／平米 92万5,287 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,811 円／平米 94万8,197 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,771 円／平米 103万4,021 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231069436 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市緑が丘１丁目２番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万5,230 円／平米 120万7,450 円／坪
推定価格 平米 坪	39万4,814 円／平米 130万5,255 円／坪
標準価格 平米 坪	40万9,134 円／平米 135万2,597 円／坪
査定価格 平米 坪	40万9,000 円／平米 135万2,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231069436 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市緑が丘１丁目２番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万879 円／平米 112万6,946 円／坪
推定価格 平米 坪	32万2,401 円／平米 106万5,858 円／坪
標準価格 平米 坪	34万6,295 円／平米 114万4,851 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067285 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市緑が丘１丁目２番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万6,390 円／平米 140万9,645 円／坪
推定価格 平米 坪	41万5,426 円／平米 137万3,398 円／坪
標準価格 平米 坪	47万4,231 円／平米 156万7,808 円／坪
査定価格 平米 坪	47万4,000 円／平米 156万7,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情