路線価 (2023) 千葉県八千代市上高野字中野1807-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八千代市千葉県八千代市上高野字中野１８０７番６
価格時点	2023 年
駅名	勝田台駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	3億700万 円 (4842 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,931 円 1平米 6万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	3億700万 円 (4842 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,600 円／坪 1平米 6万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八千代市及び周辺市の工場、倉庫等を中心とした内陸型の工業地域。主な需要者は自用の工場、倉庫の所有を目的とする製造業、流通業等の事業法人である。同一需給圏内では、立地条件が優れた物流施設用地としても利用可能な大規模画地だけでなく、中小規模工業地についても移転需要などの底堅い需要が見られる。市場における中心となる価格帯は、工業地の取引件数が少なく規模など物件毎の個別性が強いため見出しがたい。 (2) 同一需給圏は八千代市を中心に周辺市町村を含む一帯の内陸工業地域。需要者の中心は県内の製造・加工業であるが、県外事業者の参入や物流事業者の参入も考えられる。景気の回復傾向を受けて、湾岸沿いや幹線道路沿いの工業地は上昇基調にあり、八千代市における工業地の地価水準も立地等の特性から上昇傾向にある。取引される規模や価格帯は様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自社使用が中心の中小規模の工場が集積する工業団地であり、賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。主な需要者は自用目的であり、近傍類似の取引価格を検討して意思決定をしている。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、周辺類似の工業団地等の取引事例を中心に試算され、市場の需給動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者の多くが自己使用を目的とした取引であり、類似地域等から工業地に係る信頼性の高い取引事例を収集し得たことから、比準価格の信頼性は高い。その一方で、近隣地域は自社使用を中心とした工場が集積する工業団地であり、賃貸市場は形成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。以上より、信頼性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討結果を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	勝田台駅北方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	1464.6 坪 (4842 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫等が混在する内陸型工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八千代市千葉県八千代市上高野字中野１８０７番６
標準地の範囲
東	90 m
西	120 m
南	160 m
北	240 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	85 m
面積	5000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫等が混在する内陸型の工業地域であり、今後も当面は現状を維持するものと思料する。工場の移転需要や物流施設の進出等を背景に地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)工場や物流倉庫等から構成される内陸型の工業地域で、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。景気動向や内陸型の工場地域という特性を反映して、地価は上昇基調にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万9,931 円 1平米 6万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万9,600 円 1平米 6万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2022年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2019年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八千代市の工業地の需給動向は、物流施設用地、製造業等の工業地とも堅調で、供給が希少であることから、取引価格の上昇傾向が続いている。 (2)八千代市における工業地の地価水準は、近年における湾岸エリアや幹線道路沿いの工業地の上昇基調をうけて上昇傾向が続いている。
地域要因
(1)製造業が中心の工業地域で、工場の移転需要や物流施設用地の需要増の影響により、地価水準は上昇基調にある。 (2)自社使用を中心とした工場が集積する工業団地であり、工業地の需要拡大を受けて、地価動向も上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231068611 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市上高野字中野１８０７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,379 円／平米 16万9,859 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,126 円／平米 17万5,635 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,428 円／平米 20万6,387 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065290 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県八千代市上高野字中野１８０７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,595 円／平米 15万737 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,099 円／平米 16万2,321 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,075 円／平米 22万1,750 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231067655 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県八千代市上高野字中野１８０７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万499 円／平米 20万10 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,313 円／平米 19万6,089 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,977 円／平米 18万8,366 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231066487 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県八千代市上高野字中野１８０７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,166 円／平米 15万5,931 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,280 円／平米 18万9,368 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,525 円／平米 20万3,402 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231068611 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県八千代市上高野字中野１８０７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,501 円／平米 21万6,546 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,501 円／平米 21万6,546 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,388 円／平米 20万2,949 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情