路線価 (2023) 千葉県我孫子市白山1-2511-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 我孫子市千葉県我孫子市白山１丁目２５１１番３７
価格時点	2023 年
駅名	我孫子駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,380万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,350万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は我孫子市及び隣接市の住宅地域となり、需要者の中心は富裕層や周辺市からの転入者も見られる。古くから名声を有する品等の優れた住宅地域であり需要は底堅く、地価は上昇傾向。標準地の存する白山１丁目では、前面道路の幅員・接面の状態などにより価格水準にばらつきがみられる。標準地の存する街区は規模の大きめな区画が標準的で、土地は８０坪程度で６５万円／坪前後の水準が多い地域となる。 (2) 同一需給圏は我孫子市内を中心に周辺市域の住環境の良好な地域一帯と判断した。当該地域は、「我孫子」駅徒歩圏内に位置する住環境の良好な地域で、供給も少なく市場に公開されると短期間で売却される傾向にある。主たる需要者は、地縁者、高所得者層が中心で、規模が大きい敷地は需要が限定的な傾向にある。価格水準は、２８０㎡程度の土地で５，５００万円前後である。一方、敷地規模が大きい事から敷地を細分化した取引も散見されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の我孫子駅及び天王台駅周辺の住宅地域の取引事例を基に取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。賃貸による収益性を指向できる地域特性ではないため収益還元法で求めた価格は参考に留めた。代表標準地との検討も踏まえ、取引事例比較法で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例より求めており各補修正も適正に行っており妥当といえる。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格で賃貸市場が成熟している地域においては信頼性を有する。対象標準地周辺はアパート等も混在しているが、当該地域は居住の快適性、利便性、費用性に基づいて価格が形成される傾向にある。従って、本件では比準価格を標準に収益価格は参考に留め代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	我孫子駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多い閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	我孫子市千葉県我孫子市白山１丁目２５１１番３７
標準地の範囲
東	45 m
西	55 m
南	70 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15.2 m
奥行き	18.1 m
面積	276 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　４．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くから品等の優れた閑静な住宅地域であり、今後も良好な住環境等が維持されると予測される。地域要因に特段の変動はなく、当分現状を維持するものと見込まれる。 (2)「我孫子」駅徒歩圏内の住環境が良好な住宅地域である。住宅需要は回復し、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減、世帯数は増加傾向にある。景気は物価上昇の懸念もあるが全般的には持ち直している。市内の常磐線沿線住宅地への需要は安定している。 (2)資源高や海外経済減速による下押し圧力を受けるものの、新型コロナウイルス感染症や供給制約の影響が和らぐもとで、回復傾向にある。
地域要因
(1)我孫子駅徒歩圏内の住宅地にあり、居住環境及び生活利便性共に比較的良好な地域となり需要は概ね安定している。 (2)駅徒歩圏内の住環境の良好な住宅地域。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市白山１丁目２５１１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,768 円／平米 60万4,231 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,420 円／平米 60万3,081 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,198 円／平米 61万2,265 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310506794 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市白山１丁目２５１１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万8,679 円／平米 62万3,773 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,031 円／平米 64万4,772 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,270 円／平米 66万5,399 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市白山１丁目２５１１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,337 円／平米 70万5,292 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,566 円／平米 72万2,579 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,221 円／平米 73万1,357 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310509676 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市白山１丁目２５１１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,252 円／平米 50万39 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,619 円／平米 64万104 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,575 円／平米 64万6,571 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310503386 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市白山１丁目２５１１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,313 円／平米 54万9,831 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,036 円／平米 53万5,691 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,243 円／平米 59万2,577 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	200 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情