路線価 (2023) 北海道室蘭市祝津町1-127-141 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市祝津町１丁目１２７番１４１
価格時点	2023 年
駅名	室蘭駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	800万 円 (792 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	800万 円 (792 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、室蘭市全域の工場地と見込まれる。需要者の中心は、室蘭港に関係を有する道内企業や地元法人である。工場設備投資は既存進出企業の空地を利用したものが多く、新規の宅地需要は弱く、工業地の地価は下落傾向である。工業地の土地取引は少なく、その利用目的により画地規模が各々であるところから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は市内の工業地域に加えて事業所や倉庫等が存する混在住宅地域等も含んだ圏域であり、需要者は港湾関連の事業者に限定される傾向が強い。コロナ禍による影響は限定的と見込まれるが、大手企業の撤退等に伴う輸出入額の大幅減少などから近隣周辺の工業地域の活力が低下しており、新規の土地需要も乏しく不動産市況は厳しい情勢が続いている。なお、工業地取引は画地規模等によって総額が大きく異なるため、市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自社の工場が多い地域で賃貸工場の事例は見いだせず、工場の賃貸市場は成立していないので収益価格を求めることができなかった。同一需給圏内における市場性を適切に反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検討や最近の地価動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用物件が建ち並ぶ工業地域の特性から賃貸市場が形成されておらず、収益価格は求めることができない。比準価格においても工業地取引の少なさから慎重な考察を要するが、市場性を適切に反映させるべく複数の取引事例を比較検討のうえ、精度の高い実証的な価格が試算されているものと判断され、また他の工業地域における地価水準とのバランス等からも妥当な結果と認められることから、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	室蘭駅北西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	239.6 坪 (792 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	4 m
奥行	1 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、倉庫等が混在する臨港の工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市祝津町１丁目１２７番１４１
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	16 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)蘭西地区の北端、中小工場、倉庫、事業所等が集在した中小工場地域で、地域要因に特に変動はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。地域経済の低迷から新規の工場地の需要は弱く、地価は弱含みである。 (2)港湾周辺で洋上風力発電に関連する工場整備等の動向がみられるが、従前からの所有地内で行われるケースもあって、未だ工業地需要の増加には至っていないため、地価の回復には相応の時間を要するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善している。全国旅行支援等により、人手不足のなか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある。 (2)製造業等の業績にコロナ禍からの改善がみられていたが、原材料不足と価格高騰により厳しい環境にある企業が多く、需要の回復には至っていない。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はなく、工場用地への需要の減退から、地価は下落している。 (2)古くからの工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で宅地需要は減退傾向にあり、洋上風力発電の拠点化への取組みによる明確な影響も未だ確認されない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市祝津町１丁目１２７番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,782 円／平米 4万2,257 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,053 円／平米 3万9,847 円／坪
標準価格 平米 坪	1万275 円／平米 3万3,969 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市祝津町１丁目１２７番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,344 円／平米 4万809 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,201 円／平米 4万337 円／坪
標準価格 平米 坪	9,847 円／平米 3万2,554 円／坪
査定価格 平米 坪	9,850 円／平米 3万2,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市祝津町１丁目１２７番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,900 円／平米 2万9,423 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,536 円／平米 4万1,444 円／坪
標準価格 平米 坪	1万447 円／平米 3万4,538 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市祝津町１丁目１２７番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,907 円／平米 5万9,201 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,173 円／平米 5万6,774 円／坪
標準価格 平米 坪	1万339 円／平米 3万4,181 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市祝津町１丁目１２７番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,900 円／平米 3万2,729 円／坪
推定価格 平米 坪	9,811 円／平米 3万2,435 円／坪
標準価格 平米 坪	9,811 円／平米 3万2,435 円／坪
査定価格 平米 坪	9,810 円／平米 3万2,432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情