路線価 (2023) 千葉県我孫子市布佐平和台3-1420-85 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 我孫子市千葉県我孫子市布佐平和台３丁目１４２０番８５
価格時点	2023 年
駅名	布佐駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	668万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	668万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円／坪 1平米 3万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、我孫子市を中心に隣接市を含む戸建住宅地域で、特に代替・競争関係の強い地域は我孫子市内のＪＲ成田線沿線の住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁を有する一次取得者が中心である。古くからの住宅団地のため中古戸建住宅の取引が中心で、物件によりやや幅はあるものの築３５～４０年程度の中古戸建住宅で１，０００万円前後が中心となっている。市場の中心価格帯は、坪あたり１０～１３万円程度。 (2) 同一需給圏はＪＲ成田線沿線駅を最寄とする、我孫子市内の住宅地域一帯であると判断した。特に代替競争関係が認められるのは「布佐」駅を最寄とする住宅地域一帯である。主たる需要者は、地縁者、自己使用目的で取得するファミリー層が中心。当該地域の需要は年々衰退傾向で地価は下落傾向が続いていたが、我孫子市内の住宅需要は回復当傾向で当該地域においても需要は回復し需給は均衡しつつある。取引水準は１７８㎡程度の土地で約７００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の存する地域は建築協定で共同住宅の建築が規制されており、また戸建住宅の賃貸市場も形成されていないため収益価格は試算しなかった。土地取引は、戸建住宅用地としての利用を前提とした自己利用目的が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、本件では市場性を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は建築協定により建物の用途に制限がある事から、共同住宅を想定した収益還元法の適用は断念した。対象不動産は住宅地域内に存し、主たる需要者は自己使用目的が中心であると考えられる。当該需要者は収益性よりも、居住の快適性を重視し市場の実勢を踏まえて意思決定を行う。従って市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	布佐駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	我孫子市千葉県我孫子市布佐平和台３丁目１４２０番８５
標準地の範囲
東	55 m
西	30 m
南	20 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14.9 m
面積	178 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	建築協定（建築協定）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。住環境は良好であるが利便性が劣るため需要は弱いものの昨今の土地需要の増大により地価は横ばい傾向で推移している。 (2)居住者の高齢化が進んだ大規模住宅団地である。地域要因に変動もなく現環境を維持し地価は横ばいで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価は下落基調から上昇乃至横ばい傾向に転じ、利便性の劣る地域の地価水準も横ばい傾向になりつつある。 (2)資源高や海外経済減速による下押し圧力を受けるものの、新型コロナウイルス感染症や供給制約の影響が和らぐもとで、回復傾向にある。
地域要因
(1)区画整然とした既成の住宅団地で地域要因に特段の変動は認められない。地価水準は下落傾向で推移していたが横ばいとなった。 (2)既成の住宅地である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310509676 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市布佐平和台３丁目１４２０番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,338 円／平米 12万133 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,501 円／平米 12万3,978 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,072 円／平米 12万5,866 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310509676 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市布佐平和台３丁目１４２０番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,558 円／平米 8万4,495 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,940 円／平米 11万5,512 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,369 円／平米 12万3,542 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310509676 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市布佐平和台３丁目１４２０番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,933 円／平米 12万8,712 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,506 円／平米 13万607 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,849 円／平米 11万8,517 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310509676 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市布佐平和台３丁目１４２０番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,745 円／平米 11万1,561 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,860 円／平米 10万5,329 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,639 円／平米 10万4,599 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情