土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 千葉県我孫子市東我孫子2-1186-16 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 我孫子市
千葉県我孫子市東我孫子2丁目1186番16 (我孫子)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域)
  • 天王台駅 から 1200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
25万1,256
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万6,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 我孫子市千葉県我孫子市東我孫子2丁目1186番16
価格時点 2023
駅名 天王台駅 から 1200m
路線価
1坪当たり 1坪 25万1,256
1平米当たり 1平米 7万6,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,450万
(145 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 33万600
1平米 10万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,450万
(145 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 33万600 円/坪
1平米 10万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は我孫子市及び隣接市のJR常磐線、JR成田線沿線を中心とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏に居住する30~40歳代の一次取得者である。中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域で、最寄駅からやや距離はあるが、住環境は良好で比較的人気は高い。市場の中心価格帯は土地40~45坪程度で1,300~1,500万円程度となっている。

(2) 同一需給圏は、我孫子市及びその周辺市の住宅地域一帯である。需要者の属性は市内に居住する30~40歳台の一次取得者層が中心である。天王台駅まで徒歩圏であるがやや距離がある。また、成田線の東我孫子駅までは徒歩6分程度であり住環境も良好なため比較的人気がある。価格水準としては土地単価で坪30~35万円、新築戸建住宅では総額4,000万円程度が中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は、第1種低層住居専用地域内の自己用の戸建住宅が中心の地域に位置し、最寄駅からも距離があり、収支採算に合う共同住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自己利用目的が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、本件では市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、下記記載の理由から適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格である。各事例の比準価格はやや乖離があるが、規範性を有する4事例を関連付けることにより市場水準に合致した適正な価格となった。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 天王台駅南東方
距離 1200 m
土地の状態
土地面積 43.9 坪 (145 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 6.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 我孫子市千葉県我孫子市東我孫子2丁目1186番16
標準地の範囲
50 m
西 50 m
50 m
25 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 9.5 m
奥行き 14 m
面積 145 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、  6.8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模戸建住宅の建ち並ぶ既存の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からやや距離はあるが住環境は良好で、地価水準は上昇傾向で推移しており、当面堅調に推移するものと予測する。

(2)中規模戸建住宅が多い既存の住宅地域で地域要因に特段の変動は無い。今後も現状のまま推移するものと思料する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 33万600
1平米 10万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 33万600
1平米 10万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 33万600
1平米 10万
前年から次年への変動率 5 %
2022年
1坪 31万4,731
1平米 9万5,200
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 33万600
1平米 10万
前年から次年への変動率 5 %
2019年
1坪 31万4,731
1平米 9万5,200
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価は下落基調から上昇乃至横ばい傾向に転じ、利便性の劣る地域の地価水準も横ばい傾向になりつつある。

(2)千葉県内の個人消費は緩やかに持ち直している。我孫子市の人口は微減傾向だが、住宅需要は増加しており地価は全般的に安定している。

地域要因
(1)最寄駅からやや距離がある住環境良好な住宅地域で、地価水準は上昇傾向である。地域要因に特段の変動は認められない。

(2)駅からやや距離があるが徒歩圏内の住宅地域として熟成されている。住宅地域としての地域要因の変動は特にない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2310507208
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 我孫子市
地域 千葉県我孫子市東我孫子2丁目1186番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万6,011 円/平米
35万472 円/坪
推定価格 平米
11万1,738 円/平米
36万9,406 円/坪
標準価格 平米
11万1,738 円/平米
36万9,406 円/坪
査定価格 平米
11万3,000 円/平米
37万3,578 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2310507208
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 我孫子市
地域 千葉県我孫子市東我孫子2丁目1186番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万8,298 円/平米
35万8,033 円/坪
推定価格 平米
10万1,091 円/平米
33万4,207 円/坪
標準価格 平米
10万2,630 円/平米
33万9,295 円/坪
査定価格 平米
10万4,000 円/平米
34万3,824 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 4.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 2310507208
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 我孫子市
地域 千葉県我孫子市東我孫子2丁目1186番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万25 円/平米
33万683 円/坪
推定価格 平米
10万3,199 円/平米
34万1,176 円/坪
標準価格 平米
9万288 円/平米
29万8,492 円/坪
査定価格 平米
9万1,200 円/平米
30万1,507 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 2310507208
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 我孫子市
地域 千葉県我孫子市東我孫子2丁目1186番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万3,885 円/平米
34万3,444 円/坪
推定価格 平米
9万6,727 円/平米
31万9,779 円/坪
標準価格 平米
9万2,562 円/平米
30万6,010 円/坪
査定価格 平米
9万3,500 円/平米
30万9,111 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加