路線価 (2023) 千葉県我孫子市湖北台8-10-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 我孫子市千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１
価格時点	2023 年
駅名	湖北駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円／坪 1平米 5万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は我孫子市及び周辺市の戸建住宅地域で、特に代替・競争関係の強い地域はＪＲ成田線沿線の住宅地域。主たる需要者は当該地域に地縁を有する一次取得者が中心である。区画整然とした住宅地域で最寄駅からも徒歩圏内であるが、利便性の劣るＪＲ成田線沿線のため需要はそれ程多くなかった。しかし割安感から地価はやや上昇傾向となっている。地価水準は８０坪程度の土地で１，５００万円前後。規模にかかわらず土地総額の上限は１，５００万円程度。 (2) 同一需給圏は、湖北駅及びその周辺駅利用の住宅地域一帯である。需要者の属性は地縁のある若年～中年層で、一次取得者が中心となっている。地域は区画整然とした街区で一画地の規模が大きく総額が張るためやや不利であったが、最近では地価が安定的に推移するようになっている。地価水準としては土地単価で坪２０万円弱程度、土地を区画分けした新築住宅では、３，０００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存しており、周囲には賃貸共同住宅が散見されるものの、土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自用目的が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地であることを考慮して、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格が得られた。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し現実の市場の特性を反映した実証性が高い価格で、市場水準に合致した妥当な価格となった。収益価格は収支項目に想定要素を含み、また近隣地域は賃貸マーケットが成熟していないエリアで、事業採算に不安が残る。よって、本件では実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	湖北駅西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	我孫子市千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.2 m
奥行き	23 m
面積	257 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした既成の大規模住宅団地であり、今後も現在の住環境を維持すると予測する。利便性の劣るＪＲ成田線沿線であるが、割安感から地価水準はやや上昇傾向にある。当面は同様の傾向で推移すると予測する。 (2)比較的区画が大きい戸建住宅団地で街区は整然として熟成している。最近では土地を分割して建売住宅として分譲されるケースが多い。今後も同様の動きが継続すると推察するが、地価は若干ではあるが上昇傾向と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価は下落基調から上昇乃至横ばい傾向に転じ、利便性の劣る地域の地価水準も横ばい傾向になりつつある。 (2)千葉県内の個人消費は緩やかに持ち直している。我孫子市の人口は微減傾向だが、住宅需要は増加しており地価は全般的に安定している。
地域要因
(1)区画整然とした大規模住宅団地として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。 (2)駅から比較的近く区画整然とした住宅団地として熟成している。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310506794 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,457 円／平米 15万281 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,745 円／平米 17万4,375 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,509 円／平米 17万289 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310506794 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,313 円／平米 17万2,947 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,544 円／平米 17万404 円／坪
標準価格 平米 坪	6万356 円／平米 19万9,537 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310506794 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,481 円／平米 19万3,338 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,292 円／平米 17万9,489 円／坪
標準価格 平米 坪	6万661 円／平米 20万545 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310506794 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,897 円／平米 20万7,937 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,274 円／平米 20万9,184 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,466 円／平米 17万3,453 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310507499 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,366 円／平米 23万9,242 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,622 円／平米 25万6 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,030 円／平米 18万8,541 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情