路線価 (2023) 北海道釧路市大楽毛西1-184-124 坪・平米
2023
路 線 価
北海道 釧路市
北海道釧路市大楽毛西１丁目１８４番１２４
(釧路)
- 周辺状況： 住宅地 (一般住宅の中に空地等が見られる分譲住宅地域)
- 大楽毛駅 から 1000m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
北海道
釧路市北海道釧路市大楽毛西１丁目１８４番１２４
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 大楽毛駅 から 1000m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月06日
|
| 調査実施日 | 2022年12月01日
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| 鑑定評価額 総額 |
179万 円
(263 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万2,481 円
1平米 6,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月07日
|
| 調査実施日 | 2022年12月01日
|
| 鑑定評価額 総額 |
176万 円
(263 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万2,150 円／坪
1平米 6,700 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は当市西方郊外に形成される住宅地域の圏域である。需要者の中心は当市居住が大半を占める。需要者層は限定される地域であり競争力の程度は低位である。他の市街地における供給過多の影響を受け、相対的に人気がある地域と比較すると利便性や品等は劣る。近時は相応の取引が出現しており弱含み感は薄れつつある。土地にあっては総額２００万円以下の物件が需要の中心となっている。今後の社会経済情勢を注視する必要がある。 (2) 同一需給圏は大楽毛地区全域の住宅地域だが、学区再編成が予定され、北部・西部との価格牽連性が特に高い。需要の中心は当地区の地縁者や周辺町村からの転入者で、市内他地区からの転入も少ない。高規格道路整備後、郊外住宅地としての劣位も薄れたが、人口減を睨んだ大楽毛小中学校の統合を控え、学校施設が維持される見通しの市内他地区との相対的競争力低下が進む。低廉な処分事例も確認されるが、標準規模の更地で１５０万円前後が中庸と把握する。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 一般戸建住宅が主であり、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心であることから、収益還元法は適用できなかった。本件では比準価格を採用するものの、市場性を勘案し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格からの検討はできなかった。 (2) 学区再編成への懸念も台頭する大楽毛地区であるが、一定の時系列的近似性を満たす大楽毛地区西部又は北部に存する正常事例をある程度確保し得た。大楽毛地区西部のアパート投資は幹線沿いが主流で、戸建住宅取引が主流のため、資料上の制約が大きく、収益想定自体が非現実的である。比較的豊富な事例資料から査定された比準価格を標準とし、大楽毛他地区や周辺工業地との均衡のほか、売買希望価格も睨み、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地はない。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 大楽毛駅北西方
|
| 距離 | 1000 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
79.6 坪
(263 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.5 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 一般住宅の中に空地等が見られる分譲住宅地域
|
| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 10.9 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
釧路市北海道釧路市大楽毛西１丁目１８４番１２４
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 220 m
|
| 西 | 150 m
|
| 南 | 230 m
|
| 北 | 250 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 低層住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 13 m
|
| 奥行き | 20 m
|
| 面積 | 260 m2
|
| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
|
| 街路 | 基準方位北、１０．９ｍ市道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)郊外部の既成住宅地域であり他地区からの流入が想定し難い地区である。近時は相応の取引が出現しており、底値を探る状況にある。 (2)市街地西端に位置し、学区面での劣位が意識されており、住宅需要低下は不可避と考える。但し、高規格道路近接の優位性から周辺工業地需要は底堅い。周辺工業地価への接近傾向により、当面下落継続を予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 2万2,481 円
1平米 6,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 2万2,150 円
1平米 6,700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 2万2,481円 1平米 6,800円 |
前年から次年への変動率 
-1.4 ％
|
|
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2022年 |
1坪 2万2,811円 1平米 6,900円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 2万2,150円 1平米 6,700円 |
|
前年から次年への変動率
-2.9 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 2万2,811円 1平米 6,900円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持する地区等が混在し、地価動向の多極化が進行している。 (2)基幹産業転換や人口減を控え、学区再編成や商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争力分化が進行する。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)不動産取引は低調であり、地価は弱含みである。 (2)大楽毛小中学校の統合が予定されるため、大楽毛中部、西部住宅地の相対的競争力低下が顕在化している。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1231671206 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 釧路市 |
| 地域 | 北海道釧路市大楽毛西１丁目１８４番１２４ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,537 円／平米
2万1,611 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,440 円／平米
2万1,291 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,440 円／平米
2万1,291 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,920 円／平米
2万2,878 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1231651206 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 釧路市 |
| 地域 | 北海道釧路市大楽毛西１丁目１８４番１２４ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
5,969 円／平米
1万9,734 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,048 円／平米
1万9,995 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,653 円／平米
2万1,995 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
7,150 円／平米
2万3,638 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 11 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 北西 |
| 側道幅員1 | 8 m |
| 側道方位2 | 南西 |
| 側道幅員2 | 8 m |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 特別用途地区（特別用途地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1231651206 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 釧路市 |
| 地域 | 北海道釧路市大楽毛西１丁目１８４番１２４ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,069 円／平米
2万3,370 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,261 円／平米
2万699 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,324 円／平米
2万907 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,800 円／平米
2万2,481 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 南西 |
| 側道幅員1 | 8 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1231651206 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 釧路市 |
| 地域 | 北海道釧路市大楽毛西１丁目１８４番１２４ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,380 円／平米
2万4,398 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7,996 円／平米
2万6,435 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,846 円／平米
2万2,633 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
7,360 円／平米
2万4,332 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 特別用途地区（特別用途地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1231651206 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 釧路市 |
| 地域 | 北海道釧路市大楽毛西１丁目１８４番１２４ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,361 円／平米
2万1,029 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,206 円／平米
2万517 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,269 円／平米
2万725 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,740 円／平米
2万2,282 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |