路線価 (2023) 千葉県我孫子市久寺家1-585-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 我孫子市千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９
価格時点	2023 年
駅名	我孫子駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,740 円 1平米 5万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円／坪 1平米 5万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線駅勢圏の住宅地域であり、需要者は我孫子市又は隣接市に居住する一次取得者が中心である。１９７０年代から大規模開発された熟成した住宅団地で、バス便利用圏であり交通利便性がやや劣るものの住環境良好な住宅地域である。最寄駅からの経路上に大規模商業施設が開業したことから生活利便性が向上、また昨今の需要増による需給バランスから地価は上昇傾向にある。地域の平均的な取引水準は土地１８０㎡程度で１１００万円前後。 (2) 同一需給圏は我孫子市及び隣接市のＪＲ常磐線沿線の住宅地域となり、対象標準地は我孫子駅徒歩圏外のため需要者の中心は我孫子市及びその周辺市に自動車利用で通勤するファミリー世帯に限られる。最寄駅から距離があり生活利便施設もやや少ないことから競争力の程度はやや劣る。対象標準地程度の規模で土地価格は１，０００万円前後の水準と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象地と代替性の認められる取引事例を採用し信頼性の高い価格が求められている。当該地域は、第一種低層住居専用地域に指定された自用の戸建住宅が中心の地域で、駅からも距離があることから賃貸需要が弱く、投資需要を想定することが現実的でないため収益還元法の適用を断念した。よって、土地の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 賃貸による収益性を必ずしも志向できる地域特性ではないため収益還元法の適用は断念し、同一需給圏内の徒歩圏外の住宅地域での取引事例から取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との検討も踏まえ、取引事例比較法で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	我孫子駅北方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	我孫子市千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９
標準地の範囲
東	30 m
西	45 m
南	40 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.4 m
奥行き	16.1 m
面積	183 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は交通利便性がやや見劣りする区画整然とした住宅地域であるが、最寄駅からの経路上において大規模商業施設が開業したことから生活利便性が向上し、需要は堅調である。 (2)地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと見込まれる。我孫子駅から徒歩圏外となり利便性・交通接近性にやや劣るものの、市内住宅地域全域での強い住宅需要を反映し地価は上昇傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万2,740 円 1平米 5万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが海外景気の下振れが国内景気を下押しするリスクがある。我孫子市人口は近年微減傾向だったが直近ではほぼ横這い。 (2)人口は微減、世帯数は増加傾向にある。景気は物価上昇の懸念もあるが全般的には持ち直している。市内の常磐線沿線住宅地への需要は安定している。
地域要因
(1)バス利用圏であり交通利便性がやや劣るものの、区画整然とした住環境良好な住宅地域として熟成している。 (2)我孫子駅から徒歩圏外の住宅地域であり需要はやや弱いものの、市内の全般的な需要の高まりから、駅徒歩圏外においても一定の需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310507499 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,356 円／平米 26万2,351 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,923 円／平米 27万837 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,537 円／平米 20万6,747 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,800 円／平米 21万923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310507499 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万737 円／平米 20万797 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,323 円／平米 20万9,346 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,984 円／平米 17万8,471 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310509082 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,662 円／平米 27万9,893 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,402 円／平米 28万2,339 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,573 円／平米 20万3,560 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310509082 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,732 円／平米 30万6,572 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,586 円／平米 29万6,171 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,360 円／平米 21万9,386 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310506794 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,104 円／平米 18万5,480 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,809 円／平米 18万1,199 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,449 円／平米 17万3,396 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情