路線価 (2023) 千葉県我孫子市青山台2-187-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 我孫子市千葉県我孫子市青山台２丁目１８７番１２
価格時点	2023 年
駅名	天王台駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円／坪 1平米 10万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は我孫子市内を中心に周辺市を含む住宅地域である。需要者は市内または近隣市内に居住する第一次取得者層が中心である。青山台地区は１丁目から４丁目に至る広域な住宅地であり大規模開発による区画整然とした良好な住宅地である。標準地は日の出通りを越えた２丁目に存し、駅から徒歩１０分を越えるため利便性はやや劣るが、南側の柴崎台に比べ価格水準は一段低いため、総額の値頃感から需要は安定的である。相場は坪当たり３５万円前後である。 (2) 同一需給圏は我孫子市及び隣接市の住宅地域となり、想定される需要者は我孫子市及び近郊市へ自動車通勤する世帯。同一需給圏の住宅地域では昨年来から戸建住宅への需要が高まっており地価は上昇傾向で推移している。対象標準地が存する青山台２丁目は駅からやや遠いもののハザードマップの影響が軽微な地域が多いため一定の需要が期待できる。５０坪土地単価は３０万円台／坪前半の水準で新築戸建総額で３，０００万円台前後の水準と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が存する地域の取引の中心は自己使用の戸建住宅であり、また用途地域が第一種低層住居専用地域の指定区域内に存することから賃貸共同住宅の想定が非現実的と判断されるため収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法の適用にあたっては、標準地と代替、競争関係が認められる取引事例を収集、選択の上比準を行い求めた。よって本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 敷地面積が共同住宅用地として狭小で天王台駅からも距離があり、市場性のある賃貸住宅の想定ができないため収益還元法の適用を断念した。同一需給圏内の我孫子市内の住宅地域の取引事例を基に取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との均衡を踏まえ取引事例比較法で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	天王台駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	我孫子市千葉県我孫子市青山台２丁目１８７番１２
標準地の範囲
東	55 m
西	45 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.8 m
奥行き	13.9 m
面積	164 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。駅からやや距離があるが区画整然とした住宅地域であり、昨今の旺盛な建売用地取得競争により、地価は上昇していくものと予測される。 (2)中規模一般住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、地域要因に特段変動は無い。天王台駅からやや距離がある住宅地域となるが天王台駅周辺では土地の供給が少ないため一定の需要が期待できる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 8.8 ％
2022年	1坪 30万3,821円 1平米 9万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 8.8 ％
2019年	1坪 30万3,821円 1平米 9万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いまだ新型コロナウイルス禍にあるが、不動産市況は活性化の兆しがみられる。建売住宅に対する需要の増大が一つの大きな要因と見られている。 (2)人口は微減、世帯数は増加傾向にある。景気は物価上昇の懸念もあるが全般的には持ち直している。市内の常磐線沿線住宅地への需要は安定している。
地域要因
(1)住宅地域として熟成しており地域要因の変動は見られない。駅からやや距離があるが住環境が良く生活利便施設も充実しており需要は堅調である。 (2)天王台駅からやや距離があるが、天王台駅周辺は生活利便施設も整っており需要は底固い。
個別的要因	(1)標準地の個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市青山台２丁目１８７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,774 円／平米 31万9,935 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,226 円／平米 34万1,265 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,139 円／平米 31万4,530 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,900 円／平米 33万269 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市青山台２丁目１８７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,003 円／平米 40万36 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,070 円／平米 42万6,705 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,556 円／平米 42万5,006 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市青山台２丁目１８７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,500 円／平米 42万8,127 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,481 円／平米 44万4,594 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,844 円／平米 43万5,876 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市青山台２丁目１８７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,339 円／平米 28万5,437 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,418 円／平米 30万2,228 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,649 円／平米 28万9,768 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,000 円／平米 30万4,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310503386 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市青山台２丁目１８７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,938 円／平米 37万67 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,430 円／平米 39万1,530 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,093 円／平米 40万3,639 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情