土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県我孫子市つくし野6-75-24 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 我孫子市
千葉県我孫子市つくし野6丁目75番24 (我孫子)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • 我孫子駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
26万7,786
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 我孫子市千葉県我孫子市つくし野6丁目75番24
価格時点 2023
駅名 我孫子駅 から 1400m
路線価
1坪当たり 1坪 26万7,786
1平米当たり 1平米 8万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,730万
(163 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 35万436
1平米 10万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,730万
(163 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 35万436 円/坪
1平米 10万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR常磐線沿線の我孫子市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の30~40歳代の一次取得者である。最寄駅からやや距離はあるが、区画整然とした住環境の良好な住宅地域で一定の需要は認められ、地価は堅調に推移している。つくし野地区は既存の住宅地域であることから古家付きの取引が多い。市場の中心価格帯は、50坪程度の土地で総額1,500~2,000万円程度である。

(2) 同一需給圏は我孫子市及び隣接市の住宅地域となり、需要者の中心はファミリー世帯となり周辺市からの転入者も見られる。我孫子駅周辺は生活利便施設が整っているものの、周辺地域は生活利便施設もやや少なく我孫子駅からの交通接近性においてもやや劣る。ただ昨年、対象標準地に近い国道6号線沿いに中型ショッピング施設が開業し、生活の利便性は改善された。50坪程度の土地価格の水準として1,700万円前半程度と見込まれる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は最寄駅からやや距離のある自用の戸建住宅が中心の地域で、容積率も低く、敷地面積は共同住宅用地としてやや狭小であり、事業収支採算上賃貸共同住宅の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自己使用目的が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 賃貸による収益性を必ずしも指向できる地域特性ではないため収益還元法の適用は断念し、同一需給圏内の我孫子駅徒歩圏内外の住宅地域での取引事例を基に取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との検討も踏まえ、取引事例比較法で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

交通
交通施設 我孫子駅北方
距離 1400 m
土地の状態
土地面積 49.3 坪 (163 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 我孫子市千葉県我孫子市つくし野6丁目75番24
標準地の範囲
75 m
西 70 m
55 m
45 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12.6 m
奥行き 13 m
面積 163 m2
形状 正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 6m市道  
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした大規模住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると予測する。最寄駅からやや距離があるものの住環境は良好で、地価は安定的に推移すると予測する。

(2)地域要因に特段の変動はない。街路条件や環境は比較的良好な地域となるが我孫子駅からやや遠く交通接近性に劣るが市内全域における戸建住宅への需要の高まりを受けて近隣地域周辺においても一定の需要が見込まれる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 35万436
1平米 10万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 35万436
1平米 10万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 35万436
1平米 10万6,000
前年から次年への変動率 5 %
2022年
1坪 33万3,906
1平米 10万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 35万436
1平米 10万6,000
前年から次年への変動率 5 %
2019年
1坪 33万3,906
1平米 10万1,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価は下落基調から上昇乃至横ばい傾向に転じ、利便性の劣る地域の地価水準も横ばい傾向になりつつある。

(2)人口は微減、世帯数は増加傾向にある。景気は物価上昇の懸念もあるが全般的には持ち直している。市内の常磐線沿線住宅地への需要は安定している。

地域要因
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。

(2)我孫子駅から徒歩限界圏の住宅地域で交通接近性がやや劣るものの、市内においては地価水準は全般的に上昇傾向となっている。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2310506794
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 我孫子市
地域 千葉県我孫子市つくし野6丁目75番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
11万2,227 円/平米
37万1,022 円/坪
推定価格 平米
11万305 円/平米
36万4,668 円/坪
標準価格 平米
11万971 円/平米
36万6,870 円/坪
査定価格 平米
11万5,000 円/平米
38万190 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2310506794
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 我孫子市
地域 千葉県我孫子市つくし野6丁目75番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
11万4,483 円/平米
37万8,481 円/坪
推定価格 平米
12万322 円/平米
39万7,785 円/坪
標準価格 平米
10万2,054 円/平米
33万7,391 円/坪
査定価格 平米
10万6,000 円/平米
35万436 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 2310506794
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 我孫子市
地域 千葉県我孫子市つくし野6丁目75番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万565 円/平米
29万9,408 円/坪
推定価格 平米
9万1,551 円/平米
30万2,668 円/坪
標準価格 平米
9万3,134 円/平米
30万7,901 円/坪
査定価格 平米
9万6,900 円/平米
32万351 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 2310506794
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 我孫子市
地域 千葉県我孫子市つくし野6丁目75番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
11万6,301 円/平米
38万4,491 円/坪
推定価格 平米
12万3,599 円/平米
40万8,618 円/坪
標準価格 平米
10万1,811 円/平米
33万6,587 円/坪
査定価格 平米
10万6,000 円/平米
35万436 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 2310506794
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 我孫子市
地域 千葉県我孫子市つくし野6丁目75番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万9,085 円/平米
32万7,575 円/坪
推定価格 平米
10万4,068 円/平米
34万4,049 円/坪
標準価格 平米
10万1,530 円/平米
33万5,658 円/坪
査定価格 平米
10万6,000 円/平米
35万436 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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