路線価 (2023) 千葉県我孫子市本町2-3201-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 我孫子市千葉県我孫子市本町２丁目３２０１番２
価格時点	2023 年
駅名	我孫子駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,150万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万5,132 円 1平米 42万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,120万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 138万8,520 円／坪 1平米 42万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線我孫子駅を中心に、市内及び周辺市の主要駅前に形成される商業地域である。需要者は主に地元資産家、不動産業者であるが、法人事業者、投資法人等の参入も考えられる。標準地の存する地域は駅至近の商業地域であり、希少性から需要は比較的堅調である。市内及び駅周辺における商業地内の土地の取引は少ないため、価格の把握は困難であるが、土地価格の水準は坪当たり１５０万円前後と思われる。 (2) 同一需給圏は我孫子市及びその周辺市の商業地域一帯である。需要者は地縁を有する個人投資家、不動産会社等が中心で、賃貸需要者については飲食、物販、学習塾等である。近隣地域は我孫子駅南口ロータリーに面し比較的広範囲な商業背後地を有する。なお、取引数が少ないながら地価はやや上昇基調であり、概ね坪あたり１２０万円～１５０万円程度であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算に当たっては、我孫子駅周辺の商業地の取引事例が収集できなかったため、主に隣接市である柏市の柏駅前の商業地で対象標準地と代替関係にあると思われる事例を選択し使用した。収益価格は投資採算性に着目した理論的な価格であり、収益物件の投資根拠の指標となる価格である。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格が得られた。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格で、市場水準に合致した価格となった。収益価格は本件のように駅前商業地に立地する収益不動産においては重視すべき価格であるが、本件の収益価格の各収支項目は精度を追及して求めているものの採用した数値は想定である。一方、比準価格は実証性が高いため、本件では比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	我孫子駅南東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	我孫子市千葉県我孫子市本町２丁目３２０１番２
標準地の範囲
東	10 m
西	85 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	11.8 m
奥行き	10.6 m
面積	122 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	我孫子駅南口駅前ロータリーに面する商業地
街路	市道（駅前広場）
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前ロータリーに面する商業地域であり、地域的に熟成しているため、今後も大きな変化はないと思われる。売り物件が極端に少ないこと、収益物件への引き合いが強くなってきていること等から地価は微増傾向にある。 (2)我孫子駅南口駅前の商業地域に位置するが地域要因に大きな変動はない。今後も現況を維持した利用が継続するものと思料する。また、地価は駅前であることからやや強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 143万8,110 円 1平米 43万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 147万1,170円 1平米 44万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 136万5,378円 1平米 41万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 143万8,110円 1平米 43万5,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 136万5,378円 1平米 41万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、物価高の影響を受け、日本経済そのものが不安定な状況下にあるが日銀による金融緩和政策の継続もあり不動産市況は活性化の傾向が見られる。 (2)千葉県内の個人消費は緩やかに持ち直している。我孫子市の人口は微減傾向だが、住宅需要等は増加しており地価は全般的に安定している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られないが、駅前ロータリーに面した商業地であり希少性が高く、収益物件としての需要は高い。 (2)駅前ロータリーに面する商業地域であるが、地域要因に特段の変動は見られない。地価は昨今の不動産市場の影響もありやや上昇基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、格差率にも変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県我孫子市本町２丁目３２０１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万6,624 円／平米 167万4,899 円／坪
推定価格 平米 坪	53万4,995 円／平米 176万8,693 円／坪
標準価格 平米 坪	39万4,248 円／平米 130万3,384 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	72 ％
基準容積率	325 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県我孫子市本町２丁目３２０１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,431 円／平米 125万1,093 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,912 円／平米 146万961 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,002 円／平米 136万5,385 円／坪
査定価格 平米 坪	45万4,000 円／平米 150万924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県我孫子市本町２丁目３２０１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,131 円／平米 182万2,039 円／坪
推定価格 平米 坪	58万1,443 円／平米 192万2,251 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,190 円／平米 149万8,246 円／坪
査定価格 平米 坪	49万9,000 円／平米 164万9,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県我孫子市本町２丁目３２０１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万4,028 円／平米 219万5,277 円／坪
推定価格 平米 坪	68万1,293 円／平米 225万2,355 円／坪
標準価格 平米 坪	52万5,689 円／平米 173万7,928 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市本町２丁目３２０１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,179 円／平米 80万7,256 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,109 円／平米 81万6,942 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,175 円／平米 121万3,881 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情