路線価 (2023) 北海道釧路市鳥取北9-15-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市鳥取北９丁目１５番１３
価格時点	2023 年
駅名	新富士駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	449万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	449万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は釧路市街地西側の住宅地域全域と判定した。需要者の中心は市内居住者で、既存住宅地のため年齢層の高い世代の需要があるほか、鳥取北地区の郊外では地価が安く、若い世代の需要も見られる。新築需要は昭和中央等の新興地域が高いが、リフォーム人気もあって中古物件付も含む需要の堅調から、地価は横ばいから微増傾向である。取引の中心は、土地が５００万円弱程度、新築建売は少なく、注文住宅建築や中古物件付取引が多い。 (2) 同一需給圏は鳥取地区北西部を中心とした住宅地域で、鶴野東地区や北園・昭和南地区の一部との牽連性も近年高い。需要の中心は新釧路川以西の地縁者等が主流であったが、釧路西ＩＣ近郊の優位性や商業集積により、利便性に着目した取引も多い。旧来の画地が多く敬遠の向きも根強いが、鶴野東・昭和南地区の地域熟成進行や公共・商業施設が概ね維持されていることから、相対的競争力は高まりつつある。標準規模の更地で４５０万円前後が中庸と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、鳥取北郊外及びその隣接地区に存する事例を収集でき、信頼性が高い。収益価格については、周辺にはアパート等の混在も見られるが、需要の中心は戸建持家目的が主で、行政的条件及び対象標準地の規模からアパート建築の想定は合理的でないため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を中心とし、代表標準地との均衡に配慮し、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用目的の戸建住宅取引が主流であり、住環境が維持されている既成住宅地であることから、日本製紙釧路工場閉場後も比較的安定した水準の取引事例を多数収集し得た。他方、共同住宅も多く賃貸事例自体は収集可能であるが、行政上の規制や当標準地の画地規模では収益想定自体が非現実的である。時系列的近似性及び地域的代替性の双方を満たす豊富な事例資料から多角的に試算された比準価格を標準とし、代表標準地からの規準を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新富士駅
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市鳥取北９丁目１５番１３
標準地の範囲
東	180 m
西	170 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	25 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外の住宅地域
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南西方向にある大手製紙業の工場が操業停止となったが、やや離れており、鳥取北地区の住宅地価に大きな変動は見られない。が、今後、国際経済、金利等の動向が地価に及ぼす影響について注視していくべきと考える。 (2)周辺街路整備への期待と基幹産業転換による人口減への懸念とが交錯する。鶴野東・昭和南地区の地域熟成に伴い、鳥取地区南部や大楽毛・新富士地区との相対的競争力の変化が感じられる。当面安定した動向を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高による家計引締めから、土地取引数は減少している。が、原油・資材価格、国際経済など、不安定な要素に注視していく必要がある。 (2)基幹産業転換や人口減を控え、学区再編成や商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争力分化が進行する。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。 (2)鶴野東・昭和南地区の熟成や周辺街路整備への期待から、住宅地としての相対的競争力の高まりが感じられる。周辺新規商業投資の動きは乏しい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鳥取北９丁目１５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,750 円／平米 5万5,376 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,581 円／平米 5万1,511 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,063 円／平米 5万3,104 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鳥取北９丁目１５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,932 円／平米 4万6,059 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,102 円／平米 4万9,927 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,521 円／平米 4万8,006 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鳥取北９丁目１５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,213 円／平米 7万130 円／坪
推定価格 平米 坪	2万203 円／平米 6万6,791 円／坪
標準価格 平米 坪	2万203 円／平米 6万6,791 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鳥取北９丁目１５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,444 円／平米 5万1,058 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,679 円／平米 4万5,223 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,102 円／平米 4万6,621 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鳥取北９丁目１５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,943 円／平米 4万2,790 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,538 円／平米 5万7,981 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,757 円／平米 5万2,093 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情