路線価 (2023) 千葉県我孫子市緑2-53-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 我孫子市千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外
価格時点	2023 年
駅名	我孫子駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億100万 円 (1524 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億100万 円 (1524 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円／坪 1平米 13万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は我孫子市及び周辺市において幹線道路沿いに形成された路線商業地域又は商住混在地域である。需要者はチェーン展開している外食店、日常雑貨店、服飾店、自動車関連店舗、その他沿道サービス施設等の事業者である。標準地の面する道路は、広域的な地域間を結ぶ幹線道路ではなく、手賀沼に沿った一部地域内の路線であるため交通量も限定的であり進出業種も限定される。ただ地域が限定されることから希少性もあり地価は横ばいから微増傾向にある。 (2) 同一需給圏は我孫子市及び周辺市の路線商業地域一帯と判断した。主たる需要者は大手飲食チェーン店舗、自動車販売ディーラー、物販店舗、沿道サービス店舗等を運営する事業主と判断した。当該需要者は視認性、利便性、費用性、収益性等に基づき意思決定を行う。供給者は地元企業や個人事業主等である。周辺地域で価格水準の指標となり得る取引は殆どなく、中心価格帯の把握は困難ではあるが、当該地域は交通量もあり路線商業地としての需要は安定的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算に当たっては路線商業地域の事例が少ないため、時点のやや古いものも含め同一需給圏内から広域的に収集し、相互に価格形成に影響を及ぼすとみられる要因を比較考量のうえ求めた。収益価格は投資採算性に着目した理論的な価格であるが、近年の建築費の高騰などの影響も受けかなり低く求められた。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例より求めており、各補修正も適正に行っており妥当といえる。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であり、賃貸物件や投資用不動産が多く存する地域においては信頼性を有する。本件での対象不動産の典型的な需要者は自己使用目的の事業主であり、賃料収入を目的とする投資家層とは異なる。以上、比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	我孫子駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	461 坪 (1524 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	物販・飲食店舗等が連坦する路線沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	187 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	我孫子市千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外
標準地の範囲
東	260 m
西	110 m
南	80 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	43.4 m
奥行き	35.8 m
面積	1524 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	187 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)手賀沼沿いの幹線道路にロードサイド型店舗が多く見られる路線商業地域であり、今後も現状に大きな変化はないと思われる。土地利用は安定的で地価は横ばいから微増傾向で推移するものと予測される。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域で、ロードサイド店舗等が集積している。地域の価格形成に影響を与える要因等もなく、現環境を維持しながら地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、物価高の影響を受け、日本経済そのものが不安定な状況下にあるが日銀による金融緩和政策の継続もあり不動産市況は活性化の傾向が見られる。 (2)資源高や海外経済減速による下押し圧力を受けるものの、新型コロナウイルス感染症や供給制約の影響が和らぐもとで、回復傾向にある。
地域要因
(1)幹線道路沿いの路線商業地域であり、特に地域要因の変動は見られない。物件の希少性と収益物件への注目度から地価は微増傾向にある。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)標準地の個別的要因に変動はない。また、代替・競争関係にある他の不動産との比較上、優劣や競争力の程度にも変化は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310503386 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,246 円／平米 38万1,003 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,099 円／平米 37万3,905 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,551 円／平米 46万7,968 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310503386 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,211 円／平米 28万1,708 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,319 円／平米 28万5,371 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,880 円／平米 42万2,771 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,740 円／平米 42万5,614 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,841 円／平米 44万9,090 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,165 円／平米 44万6,855 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,627 円／平米 47万4,831 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,535 円／平米 46万7,915 円／坪
標準価格 平米 坪	14万831 円／平米 46万5,587 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	12 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,239 円／平米 50万9,914 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,442 円／平米 50万3,973 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,832 円／平米 45万5,673 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情