路線価 (2023) 千葉県鴨川市花房字上貫394-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 鴨川市千葉県鴨川市花房字上貫３９４番２外
価格時点	2023 年
駅名	安房鴨川駅 から 2500m
路線価
倍率方式	2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	466万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	470万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円／坪 1平米 2万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鴨川市、隣近接行政区の一般住宅地域。需要者の属性は近隣地域周辺に地縁的選好性を持つ個人、世帯分離を因とする需要及び他地域からの流入層から構成される地域である。地域の態様は近年変化は見られず、宅地は断続的に供給され、需要は潜在的に一定層があり、需給は比較的締まっている。中心価格帯は土地が約２０１㎡で４５０～５００万円前後、土地付建物は２０００～３０００万円前後と思慮される。 (2) 同一需給圏は、鴨川市及び周辺市町村において、ＪＲ外房線等の各駅を駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる需要者は３０～４０代前後の一次取得者であり、地元居住者が中心であるが、移住目的の転入者も見受けられる。市中心部への車によるアクセスは比較的良好で生活利便性に問題はなく、土地の供給が限定的なこともあって需要は底堅い。需要の中心価格帯は、土地が２００㎡程度で４７０万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後であると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域の信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、市場性を証左している。一方近隣地域においては、規模・収益の採算見通し等を総合的に考慮すると共同住宅の想定は非現実的なため、収益価格を求める事は妥当性を有しない。従って、市場性を如実に示す比準価格を採用し、前年公示価格との均衡、代表標準地との検討をも踏まえ、更に市場動向をも勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、鴨川市内の類似の住宅地域に係る取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実証的で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の住宅用地の取引が中心で、賃貸目的の共同住宅等の敷地としての取引は想定し難く、また、事業収支の観点からも採算が取れないため、収益還元法の適用は断念した。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安房鴨川駅北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴨川市千葉県鴨川市花房字上貫３９４番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	11.5 m
面積	200 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)供給次第によって住宅地として発展する可能性があり、需要は比較的厚いことから地価も上昇の見通しが立てられる。 (2)農地も見られる比較的新しい住宅地域であり、戸建住宅を中心とした地域へ移行が進んでいくものと思料する。市中心部周辺の住宅地の供給が限定的であることもあり、地価は底堅く推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍から持ち直しの折、鴨川市の不動産市場の需給は比較的堅調に推移している。 (2)鴨川市の人口は減少が続くものの、市中心部周辺は土地の供給が限定的であり、亀田総合病院関連の経済波及効果もあって地価は堅調に推移している。
地域要因
(1)農地を含む開発潜在地からの供給が継続的に見られる。 (2)農地も見られる住宅地域であるが、戸建住宅中心の地域へ移行が進んでいる。市中心部周辺の宅地供給の希少性等を背景に地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2270905758 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鴨川市
地域	千葉県鴨川市花房字上貫３９４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,525 円／平米 5万7,938 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,005 円／平米 6万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,510 円／平米 8万4,336 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2270906898 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鴨川市
地域	千葉県鴨川市花房字上貫３９４番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,768 円／平米 5万8,741 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,367 円／平米 5万7,415 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,067 円／平米 7万2,954 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310906898 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鴨川市
地域	千葉県鴨川市花房字上貫３９４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,750 円／平米 6万1,988 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,675 円／平米 6万1,740 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,572 円／平米 8万1,235 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310909542 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鴨川市
地域	千葉県鴨川市花房字上貫３９４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,180 円／平米 6万103 円／坪
推定価格 平米 坪	2万550 円／平米 6万7,938 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,702 円／平米 7万8,359 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2270905758 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鴨川市
地域	千葉県鴨川市花房字上貫３９４番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万159 円／平米 3万3,586 円／坪
推定価格 平米 坪	9,956 円／平米 3万2,915 円／坪
標準価格 平米 坪	2万236 円／平米 6万6,900 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情