路線価 (2023) 千葉県鴨川市貝渚字川口2998-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 鴨川市千葉県鴨川市貝渚字川口２９９８番２
価格時点	2023 年
駅名	安房鴨川駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.6 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	301万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	301万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鴨川市、隣近接行政区の一般住宅地域。需要者の属性は近隣地域周辺に地縁的選好性を持つ個人、世帯分離を因とする需要が主となり、他地域からの流入はほぼ見られない地域である。地域の態様は近年変化は見られず、宅地の供給は希であり、需要は地域内で潜在的に一定層があるものの、需給は弱含み状態と思慮される。中心価格帯は土地が約１４０㎡で３００万円前後、土地付建物は２０００万円前後と思慮される。 (2) 同一需給圏は、鴨川市及び周辺市町村において、ＪＲ外房線等の各駅を駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる需要者は同一需給圏内に地縁・血縁を有する地元居住者等であり、同一需給圏外からは少ない。土地の供給が限定的であり、かつ、地域内でも一定の需要が見込めることから、旧来の住宅地で市場は狭いながらも需給は概ね均衡している。需要の中心価格帯は、土地が１４０㎡程度で３００万円前後、新築戸建住宅で２，３００万円前後であると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域の信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、市場性を証左している。一方近隣地域においては、規模・収益の採算見通し等を総合的に考慮すると共同住宅の想定は非現実的なため、収益価格を求める事は妥当性を有しない。従って、市場性を如実に示す比準価格を採用し、前年公示価格との均衡、代表標準地との検討をも踏まえ、更に市場動向をも勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、鴨川市内の類似の住宅地域に係る取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実証的で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の住宅用地の取引が中心で、賃貸目的の共同住宅等の敷地としての取引は想定し難く、また、事業収支の観点からも採算が取れないため、収益還元法の適用は断念した。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安房鴨川駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ県道背後の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴨川市千葉県鴨川市貝渚字川口２９９８番２
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	50 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15.7 m
面積	137 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はなく、当面は標準的使用等を維持し推移するものと予測する。地価は横這い傾向を維持するものと予測する。 (2)漁港に近い県道背後の旧来から住宅地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持するものと思料する。市場は狭いながらも需給は概ね均衡し、地価も概ね横ばいで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍から持ち直しの折、鴨川市の不動産市場の需給は比較的堅調に推移している。 (2)鴨川市の人口は減少が続くものの、市中心部周辺は土地の供給が限定的であり、亀田総合病院関連の経済波及効果もあって地価は堅調に推移している。
地域要因
(1)漁港背後の成熟した既成住宅地域である。需給は緩慢であり、取引は停滞している。 (2)旧来からの住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。市場は狭いながらも需給は概ね均衡しており地価も概ね横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2270909268 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県鴨川市貝渚字川口２９９８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,885 円／平米 7万5,658 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,005 円／平米 7万2,749 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,286 円／平米 7万6,984 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310907327 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県鴨川市貝渚字川口２９９８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,846 円／平米 5万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,038 円／平米 5万3,022 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2270905758 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鴨川市
地域	千葉県鴨川市貝渚字川口２９９８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,218 円／平米 8万65 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,903 円／平米 7万9,023 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,559 円／平米 8万7,804 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2270906898 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鴨川市
地域	千葉県鴨川市貝渚字川口２９９８番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,653 円／平米 7万8,197 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,823 円／平米 8万2,065 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,241 円／平米 8万141 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2270905758 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鴨川市
地域	千葉県鴨川市貝渚字川口２９９８番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,651 円／平米 5万5,048 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,218 円／平米 5万3,617 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,658 円／平米 6万4,989 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情