路線価 (2023) 北海道釧路市新川町11-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市新川町１１番４
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	516万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	516万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,221 円／坪 1平米 2万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ釧路駅以北、新釧路川以東（鉄北地区）の既存住宅地域全域である。主たる需要者は鉄北地区に地縁的選好性を有する中高年齢者が多く、近時大衆娯楽店駐車場が分譲したが完売に至っていない。元々地価水準が高く一応の安定性は保っているが、利便性の低下傾向から個別的条件が劣る物件の下落傾向が顕著である。新興住宅地との競合を意識する状況であり、標準地規模の更地で５００万円～５５０万円前後が中心的取引水準である。 (2) 同一需給圏は新釧路川の東方で柳町公園付近から釧路駅方面に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者は当市居住者で中堅所得層以上が中心的と見込む。地価はピーク時の半値以下に下落するも商業施設や病院に程近い利便性から需要は底堅く近年は横這いで推移している。生活圏内の総合スーパーがＨ３１．１に閉店し、今後も動向を注視する必要があり利便性低下による需要の弱含みが危惧される。土地は２００㎡程度で５５０万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は業務的要因の低迷が顕著で、核店舗撤退後は利用が決まらず利便性低下から収益投資は低迷している。利便性から賃貸利用目的の取引も併存していたが、今後新規収益投資には陰り傾向が感じられる。投資は元々の地主の収益物件投資以外は低調な傾向であり、収益価格を考慮した経済的価値は建築費の上昇から低下する事が予想される。よって比準価格を再吟味して収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえて鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 一部に共同住宅も混在しているが収益物件用地の需要は少ない。収益価格と比準価格は３割程度の開差をもって求められた。取引事例比較法では規範性が高く均衡水準の事例を中心に判定しており実証的で比準価格の信頼性は高い。当地域では取引価格の決定に際して収益価格は殆ど影響を及ぼしていないため参考にとどめ、自用目的での取引動向を直接的に反映している比準価格を重視し、下記代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	釧路駅北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅に店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市新川町１１番４
標準地の範囲
東	300 m
西	50 m
南	250 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	業務併用住宅等も混在する普通住宅地域
街路	基準方位　北、１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)全市的な住宅地の供給過剰傾向が続いており、値嵩住宅地の需要動向は低迷した状態が続いている。地域の核店舗であったイトーヨーカドーの撤退から約２年経過し、地価水準はやゝ弱含みな要因を内包し推移している。 (2)共同住宅、店舗併用住宅も混在する地域として熟成しており同様に推移すると予測する。店舗・病院等への接近性が良好で人気は高かったが、新橋大通沿いの核店舗閉店のまま数年経過し今後の需給動向が懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の長期低迷に伴う不動産投資並びに住宅着工件数の低迷傾向。 (2)当市全体で年間２，５００人程度の人口減少が続いているほか世帯数も大きく減少している。今後、物価及び金利の動向による影響が懸念される。
地域要因
(1)近接スーパーの撤退に伴う利便性の低下と潜在的需要による下支え傾向との相殺。 (2)生活利便性が高く市場性を維持してきたが、核となっていた総合スーパー跡の動向に懸念が残る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新川町１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,742 円／平米 7万1,879 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,956 円／平米 8万2,505 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,956 円／平米 8万2,505 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新川町１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,235 円／平米 9万3,345 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,241 円／平米 8万6,753 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,622 円／平米 9万1,318 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新川町１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,665 円／平米 13万1,132 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,898 円／平米 12万1,985 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,475 円／平米 12万7,198 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新川町１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,461 円／平米 11万7,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,772 円／平米 11万1,650 円／坪
標準価格 平米 坪	3万758 円／平米 10万1,686 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新川町１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万956 円／平米 6万9,281 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,339 円／平米 8万465 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,963 円／平米 8万2,528 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情